Konut Fiyatları Haberleri - Son Dakika Konut Fiyatları Haber Güncel Gelişmeler

Konutder Başkanı: “Konut satışları 2 aydır artış eğiliminde.”

Bugün TÜİK Ağustos 2024 Konut Satış İstatistiklerini, TCMB’da Konut Fiyat Endeksi’ni açıkladı. Ortaya çıkan verileri değerlendiren Konutder Başkanı Ramadan Kumova, “Konutta, Temmuz’da yıllık bazda artış olmuştu, yılsonu tahminlerini yapabilmek için Ağustos verisini bekliyorduk. Ağustos’taki %9,9’luk yükseliş yılsonu tahminlerimizi daha olumlu yorumlamak açısından yol gösterici oldu” dedi. Ramadan Kumova’nın bugün her iki kurumun ortaya koyduğu verilere ilişkin genel değerlendirmeleri şöyle: “İlk 8 aylık toplam satışlar %1,1 artmış durumda. Yılın ilk aylarında veriler olumsuz gelmiş olmasına rağmen daha sonra satışlarda toparlama trendi başladı. Bu trend devam ederse yıl sonunda 2023’e göre daha yüksek bir satış ile kapatacağız. Öte yandan, enflasyon ile kıyaslandığında reel anlamda konut fiyatları sene başından bu yana gerileme içerisinde. TCMB’nin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi’nin Ağustos verilerinde de bunu çok net görüyoruz. Konut fiyatları Ağustos’ta yıllık bazda; nominal %34,3 artarken, reel olarak ,6 azaldı. Aynı dönemde konut maliyet artışı (Temmuz 2023- Temmuz 2024) ise nominal %46 olarak gerçekleşti. Son bir yılda İstanbul’u incelediğimiz de ise rakamlar daha çarpıcı sonuçları göstermektedir. İTO’nun Temmuz ayı raporunda İstanbul’da inşaat malzemeleri maliyet artışı 9 olarak gerçekleşmiştir. İstanbul için aynı dönemde TCMB verisine göre konut fiyat artışı sadece %26 olarak raporlanmıştır. Konut fiyatlarındaki reel düşüş yatırım fırsatı doğurmaktadır Kredili satışların toplam satıştaki payının ’a düşmesine rağmen satışların artma trendine girmesinin ardında, maliyet eksenli fiyat artışlarının kaçınılmaz olduğunu gören konut alıcısının bugünkü fiyatlamaları bir fırsat olarak değerlendirmesi yatmaktadır. Aslında ülkemizdeki konut ihtiyacını göz önüne aldığımızda 1. Elde 700 bin konut satılması gerekiyor ancak şu anki kredi ortamından kaynaklı olarak satışlar bunun çok altında 380 binler seviyesine kadar gerilemiş durumda. Üreticiler maliyetleri üstlenerek satışlarına devam etmeye çalışmaktadır, fakat orta vadede bu durum sürdürülebilir değildir. Üreticilerin üstlendiği bu maliyetlerin farkında olan konut alıcısı konut yatırımını daha fazla ertelemeden alım yönünde bir davranış eğilimine girmiş durumdadır. Şu an çok yüksek oranda olan konut kredisi faizinin yakın-orta vadede düşmesiyle birlikte konuta olan talep hızla artacaktır. Kasım 2024 gibi konut kredilerinde bir düşüş öngörüyoruz. İpotekli konut satışlarında tablonun tersine dönmesiyle beraber satışlar artarak konut sektöründe 2025 yılında bir toparlanma sürecine gireceğimizi düşünüyorum. Yabancıya satış düşüyor Bugün açıklanan konut satış istatistiklerinde yabancılara yapılan konut satışlarının Ağustos ayında; bir önceki yılın aynı ayına göre %26,2 azalarak 2 bin 257 olduğunu görüyoruz. 2 yıldır yaşanan ciddi kayıp devam ediyor. Türkiye’de yabancıya satışta ilk 8 aya baktığımızda önceki yılın ilk 8 ayına göre %40 azalma olduğunu görüyoruz. Türkiye’ye gelen yabancı gayrimenkul yatırımlarının 2024 sonu toplamının 2,5 milyar doların altına gerileyeceğini öngörüyoruz. Bu düşüş Türkiye ekonomisine yıllık bazda 4 milyar dolarlık bir azalış ile etki ediyor. Cari açık yönünden eksi veren ülkemiz yabancıya konut satış miktarını artırarak bu açığın azalmasında önemli katkılar sağlanabilir. 2022 yılından bu yana yabancıya satışı %60 gerileyen Türkiye yabancıya satış pazarında son 2 senede gerileme gösteren dünyadaki tek ülkedir. Dubai %60’ın üzerinde, İspanya %44, İngiltere ise yabancıya satışlarını artırırken bizim bu gerileyişimizdeki nedenler hızlıca araştırılmalı ve çözümleri ivedilikle hayata geçirilmelidir.”

Konut fiyatlarında düşüş sürecek mi, yükselecek mi? Uzman yorumu

Konut sektöründe reel olarak bir gerileme beklendiğini ancak son iki aydır nominal olarak da gerileme görüldüğünü dile getiren İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman, bir süre daha böyle gideceğini söyledi. Katıldığı Bloomberg HT yayınında konut fiyatlarının Döviz bazında geçen yıla göre yüzde 15 değer kaybettiğini aktaran Büyükduman, faiz politikasının böyle devam etmesi durumunda konut fiyatlarının ekside kalacağını ifade etti. Hanehalkı ile konut satışları arasındaki istikrarlı ilişkinin bozulduğuna dikkat çeken Büyükduman, "Şu anda bizim nüfus yapımızla orantılı olarak konut piyasasında olması gereken hacmin yüzde 20 gerisindeyiz" dedi. Temmuz ayında konut fiyatlarındaki reel gerilemenin yatırımcıyı harekete geçirdiğine dikkat çeken Büyükduman, söz konusu gelişmede gurbetçi etkisinin de olduğunu belirtti.

Konut fiyatlarında artış oranı belli oldu

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından Şubat 2024 dönemine ilişkin Konut Fiyat Endeksi verileri açıklandı. Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan KFE (2017=100), şubatta bir önceki aya göre yüzde 2,2 artarak 1216 oldu. KFE, şubatta yıllık bazda yüzde 58,3 artarken, bu dönemde reel olarak azalış yüzde 5,1 oldu. En büyük artış Ankara'da Üç büyük il için KFE değişimine bakıldığında şubatta bir önceki aya göre İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 1,5, 2,0 ve 1,6 artış görüldü. Endeks değerleri geçen yılın aynı ayına göre ise İstanbul'da yüzde 45,6, Ankara'da yüzde 72,9, İzmir'de yüzde 57,4 yükseldi.

Çok talep gören 11 kentte fiyatlar nasıl değişti?

Konut fiyatları ülkemizde son yıllarda tarihi zirvesine ulaşmış durumda. Ekonomideki daralma nedeniyle yatırımcıların alım gücü giderek azalıyor. Kredi musluklarının kapanması, altın ve döviz gibi yatırım araçlarının enflasyonun altında getiri sağlamaları yatırımcılar için güvenli liman olarak görülen konut alımlarından alternatif gayrimenkul yatırımlarına yönlendiriyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı çalışma ile İstanbul'dan İzmir'e kadar çok talep gören 11 kentteki arsa ve arazi fiyatlarında son üç yıllık değişime mercek tuttu. Alternatif gayrimenkul yatırımlarında İstanbul, İzmir, Çanakkale, Tekirdağ, Bursa, Balıkesir, Kırklareli, Edirne, Kocaeli, Yalova, Bilecik'te il merkezlerine yakın konumdaki arsa ve araziler son üç yılda yatırımcıların yüzünü güldürdü. Türkiye genelinde ise son bir yılda tarla, bağ ve bahçe tipindeki arazi fiyatlarında, konut fiyat artışlarının da üzerinde ortalama yüzde 100-150 aralığında artış yaşandı. Araştırmaya göre, İzmir'de Urla, Çeşme, Dikili, Güzelbahçe, Foça, İstanbul'da Arnavutköy, Yalova'da Çınarcık, Kocaeli'nde Körfez bölgeleri tarla metrekare fiyatlarının en çok yükseldiği bölgeler oldu. Ekonomideki dalgalanmalar, TL'nin aşırı değer kaybetmesi, güvenli liman olarak görülen konut fiyatlarının yatırımcının alım gücünün üzerinde artması ve kredi musluklarının kapanması yatırımcıları arsa ve araziye yönlendirdi. Türkiye genelinde çoğunluğunu arsa ve tarlaların oluşturduğu konut dışı gayrimenkul satışları ocak-tem-muz döneminde 942 bin 485 adetle rekor kırdı. Ülke genelinde ocak-temmuz döneminde 1,6 milyon gayrimenkul el değiştirdi. Bu satışların 675 bin 327'si konut, 942 bin 485'i ise büyük çoğunluğunu arsa ve tarlaların oluşturduğu konut dışı gayrimenkullerde gerçekleşti. Konut dışı gayrimenkul satışları ocak-temmuz dönemleri baz alındığında 2022'de 912 bin 448, 2021'de 742 bin 583, 2020'de 608 bin 353, 2019'da ise 525 bin 740 adet olmuştu. Geçen yılın aynı dönemine göre toplam satışlarda yüzde 6,6 azalış, konutta yüzde 17,7 düşüş yaşanırken, konut dışı gayrimenkulde ise yüzde 3,3 artış gerçekleşti. Toplam satışlarda konut dışı gayrimenkulün payı son 10 yılda yüzde 44,07 ile yüzde 54,07 arasında değişirken, bu yıl ilk kez yüzde 58,3'e ulaştı. 11 KENTTE FİYAT DEĞİŞİMİ TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı çalışma ile arsa ve arazi yatırımlarında İstanbul, İzmir, Çanakkale, Tekirdağ, Bursa, Balıkesir, Kırklareli, Edirne, Kocaeli, Yalova ve Bilecik olmak üzere çok talep gören 11 kentte öne çıkan bölgelerde son üç yılda metrekare fiyatlarındaki değişime mercek tuttuk. METREKARE FİYATLARININ EN ÇOK ARTTIĞI BÖLGELER TSKB Gayrimenkul Değerleme Teminat Değerleme Departmanı Müdürü Gamze Ertaş Karcıoğlu'nun gerçekleştirdiği çalışmaya göre, İzmir'de Urla, Çeşme, Dikili, Güzelbahçe, Foça, İstanbul'da Arnavutköy, Yalova'da Çınarcık, Kocaeli'nde Körfez bölgeleri tarla metrekare fiyatlarının en çok yükseldiği bölgeler oldu. Gamze Ertaş Karcıoğlu, konut fiyatlarındaki hızlı artışın yeni konut alımlarını olumsuz etkilediğini ve yatırımcının alternatif gayrimenkul yatırımlarına yönelmesini sağladığını söylüyor. Türkiye'de son bir yılda tarla, bağ ve bahçe tipindeki arazi fiyatlarında, konut fiyat artışlarının da üzerinde ortalama yüzde 100-150 aralığında artış olduğunu belirten Karcıoğlu, artış oranlarının bölgelere göre farklılık göstermekle birlikte kıyı bölgeleri ve kent çeperleri ilk sıralarda yer aldığını vurguluyor. DEPREM ETKİSİ Arsa ve arazi yatırımlarına yönelimin bir diğer önemli nedeni ise yaşanan ve önümüzdeki dönemde beklenen deprem felaketleri oldu. Gamze Ertaş Karcıoğlu, "Şubat ayında yaşadığımız Kahramanmaraş merkezli deprem felaketleri ve olası İstanbul depreminin de etkisi ile tüketici taleplerinde değişiklik yaşandı, kentten kırsal bölgelere olan göç gözle görülür hale geldi" diyor. Konut imarlı arsa fiyatlarının da bu sürede oldukça yüksek bir oranda arttığına dikkat çeken Karcıoğlu, bu dönemde üzerinde tiny house ve prefabrik yapı gibi yapıların yer alabileceği arazi, bağ ve bahçe yatırımlarının ön plana çıktığına işaret ediyor. MASTER PLANLI SATIŞLAR Konut almak için yeterli birikimi olmayan yatırımcılar arsa ve tarlada daha çok prim beklentisi nedeniyle, birikimlerini bu alana kaydırmış durumda. Son yıllarda bu eğilimi gören Nef ve V Club gibi gayrimenkul şirketleri bu alandaki talebi görerek arsa satışı yapıyor. Özellikle master planı hazırlanmış, tüm resmi onayları alınmış arsa satışı da öne çıkıyor. Nef Arsa'nın başlattığı bu trend giderek yaygınlaşıyor. Türkiye'de değişen talebe ve alım gücünde yaşanan erozyona yönelik iki yıl önce Nef Arsa'yı geliştirdiklerini belirten Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, "İki yılda 3,5 milyon metrekare arsa sattık. Aslında insanların eve ulaşma sürecini kademelendirdik. Türkiye'de ortalama arsa fiyatları son iki yılda ikiye katlandı. Gayrimenkule yatırım yapmak isteyenlerin yüzde 92'si arsa almak, arsa almış yatırımcıların da yüzde 88'i tekrar arsa yatırımı yapmak istiyor" diyor. KUZEYE İLGİ ARTIYOR TSKB'nin araştırmasına göre, İstanbul Havalimanı, Kuzey Marmara Otoyolu ve Kanal İstanbul projelerinin gündeme gelmesiyle başlayan bölgedeki arazi fiyatlarındaki artış trendi, son dönem dinamikleriyle birlikte devam ediyor. İstanbul'un artan konut yoğunluğuna alternatif alan arayışı ve uzun vadede bölgede oluşacak gelişim süreci düşünüldüğünde özellikle kentin kuzey bölgelerinde talebin artış eğiliminde olması bekleniyor. Tayakadın, Yeniköy, Durusu, Karaburun, Uskumruköy, Boyalık, Terkos gibi bölgeler arazi satışlarından ilk olarak etkilenen ve daha da etkilenmesi beklenen bölgeler. Bu bölgelerdeki iki kat konut yapılaşmasına uygun arsa bedelleri ise ortalama 7.000-12.000 TL/m2 aralığında. Konut bölgelerindeki pozitif yönde etkilenme ise Arnavutköy, Sarıyer, Çatalca, Silivri, Tuzla ve Pendik'te görülürken, İstanbul Havalimanı ve Kuzey Marmara Otoyolu bölgeleri tercih ediliyor. İzmir, uluslararası ticari liman kenti olması, eşsiz güzellikteki koyları ve sayfiye özelliğiyle arazi yatırımlarında öne çıkıyor. Pandemi sürecinde göç alan İzmir'de son 2-3 yılda arazi satışları konut satışlarının önüne geçti. Özellikle Marmara Böl-gesi'nden Ege'ye göçlerde İzmir önemli stratejik bir nokta olurken önümüzdeki yıllarda da kentteki yükselişin devam etmesi bekleniyor. İzmir'in birinci derece deprem kuşağında yer alması, kentin merkez ilçelerindeki bina stokunun eskiliği, pande-mide başlayan müstakil yapılara artan taleple aynı oranda arsa talebini de artırdı. Kent merkezinde arsa arzının sınırlı olması yapılaşma yoğunluğunun daha az olduğu sayfiye olarak anılan ilçelere olan talebi yükseltti. İlçe merkezlerine yakın konumda kısmen düşük yoğunluklu (2-3 kat) konut imarlı arsa değerleri 60.000 TL/m2'ye kadar çıkıyor. İZMİR BÖLGESİ ÖNE ÇIKIYOR Yaz kış ikamet amaçlı kullanıma yönelik arazi satışlarında Urla, Çeşme, Karaburun ve Güzel-bahçe öne çıkarken Kuzey Ege Otoyolu ile ulaşımın kolaylaşması Foça, Dikili hattında satışları hareketlendirdi. Tarımsal kullanıma yönelik arazi satışlarında ise Kemalpaşa, Ödemiş, Torbalı ve Bayındır bölgesi tercih ediliyor. Ayrıca OSB yatırımları, petrol rafinerisinin varlığı ve ticaretin yoğun olduğu Aliağa ve Menemen hattında da özellikle yeni otoyol geçişlerinin avantajları arazi yatırımlarına yansıdı. Hız kesmeyen talep nedeniyle arazi fiyatlarında artış ivmesinin devam etmesi bekleniyor. Yıllık bazda artışlar İstanbul'a oranla İzmir'de daha yüksek olurken, İzmir'in bazı ilçelerinde artışlar yüzde 300'lere ulaştı. Pandemi öncesinde tarımsal arazi alım satımları İzmir'de daha ziyade tarımsal üretim yapanlarca tercih edilirken baz ücretler düşüktü. Pandemide yerli yatırımcıların kırsalda ikinci bir ev talebi müstakil yapılaşmaya elverişli kesimlerde fiyatlarda ciddi artışa sebep oldu. Dikili ve Foça'da yer alan arazilerin artışlarında Foça Marina'nın açılması, Çandarlı liman inşaatının hızlanması gibi unsurlarla, ulaşım ve ticari imkanların artması etkili oldu. ULAŞIM OLUMLU ETKİLİYOR Sanayi kenti Kocaeli de, İstanbul'a yakınlığı ve artan ulaşım alternatifleriyle birlikte gelişimini sürdüren bir bölge olarak öne çıkıyor. Gebze, İstanbul'un bitişiğinde ve İstanbul ile bütünleşik bir yapıda banliyö özelliğiyle, Dilovası, Gebze-İzmir Otoyolu güzergahında olan yerleşim bölgelerinden biri olması, Körfez bölgesi ise yine İstanbul'a yakınlığı ve ulaşım alternatifleriyle talep görüyor. Bu bölgelerde arazi değerlerinde son bir yılda yüzde 100 seviyesinde arttı. Bir diğer öne çıkan bölge olan Bursa, batıya doğru sürekli büyümesi, Karacabey'de yeni inşa edilen TEKNOSAB ile öne çıkarken, özellikle Nilüfer ve Karacabey'deki arazilere olan talep artıyor. Mudanya ise İstanbul'dan deniz yoluyla kolay ulaşımı, kıyıya yakınlığı, manzarası, zeytinlikleri ile çok tercih ediliyor. Son dönemde de hobi bahçeleri, tiny house projeleriyle de yerleşime yakın konumdaki tarım arazileri talep görürken son bir yıl içerisinde yüzde 100'lük fiyat artışı gerçekleşti. Yalova ise termal suları, doğası ve deniz kıyısında yer alması, İstanbul, Kocaeli ve Bursa'dan ulaşımın kolaylığıyla her geçen gün talebin daha da arttığı iller arasında yerini alıyor. Turistik tesislerin olduğu Termal ilçesi ve yazlık bölgesi Çınarcık merkeze yakınlığı, prefabrik evler, seralar ve bahçeciliğe ilgilinin artmasıyla arazi fiyatları son bir yılda fiyatını ikiye katlayan bölgeler. Talebin devam etmesi sebebiyle artışların süreceği öngörülüyor. Bilecik'te ise Bursa yolu üzerinde yer alan ve il merkezine yakın konumdaki tarlalar ile Osmaneli ilçesi ulaşımının kolaylığı ve imar beklentisiyle tarla fiyatlarında artış görülen yerler. Ancak yakınındaki illere göre talep daha kısıtlı olurken fiyat artışlarının daha yavaş olabileceği öngörülüyor. Balıkesir'in Ege Denizi kıyısında olan yazlık bölgeleri, Edremit'e yapılan havalimanı ve İstanbul-İzmir otobanı ile birlikte ulaşımın kolaylaşması bölgeye talebi artırıyor. Merkez ilçesi Altıeylül çevresinde yer alan tarlalarda imar beklentisi, verimli tarım alanları olması sebebiyle talebin yoğun olduğu ve arazi fiyatlarında artışların görüldüğü bölgelerden. YENİ GÖZDE TRAKYA İstanbul'dan ulaşımın kolay olması, hobi bahçesi, bağ-bahçe işlerine olan talebin son dönemde artması sebebiyle Kırklareli'nde Merkez ilçesi ve Lüleburgaz ilçelerinde yer alan tarım arazilerinde fiyatlarda artış trendi hakim. Bölgenin ayrıca deprem riskinin az olması nedeniyle de bu yıl yoğun talep gördü. Kuzey Marmara Otobanı ile İstanbul'dan ulaşımın kolay olması, 1915 Çanakkale Köprüsü ile güney Marmara ve Ege Bölgesinden de ulaşımın kolaylaşması ile Tekirdağ'daki tarlalara olan alım talebi artmış durumda. Şarköy ilçesinde yazlık bölgelerin olması, Çorlu, Ergene, Çerkezköy ilçelerinde OSB'lerin yer alması ve OSB genişleme beklentisi, merkez ilçesi Süleymanpaşa'da tarım arazilerinin verimli olması arazi fiyatlarını artıran faktörler olurken, arazi fiyatlarında artışın devam etmesi bekleniyor. Süleyman-paşa Atatürk Mahallesi'nde yeni inşa edilen Tekirdağ Büyükşehir Belediyesi civarında konut imarlı yerlerin açıldığı ve cazibe merkezi haline geldiği, bölgede 2 kat konut imarlı (KAKS: 0,15) arsalar ortalama 6.5008.000 TL/m2'den alıcı buluyor. Süleymanpaşa'nın yazlık konut bölgesi olan Barbaros Mahallesi'nde iki kat, konut imarlı (KAKS:0,20) arsalar ortalama 3.500-5.000TL/ m2'den satılıyor. EKOTURİZM AVANTAJI 1915 Çanakkale Köprüsü'nün açılması ile birlikte köprü yakınında yer alan Lapseki ve Sütlüce bölgelerinde çok yüksek bedeller talep edildiği için satışların durağanlaştığı görülüyor. Doğal güzellikleri ile öne çıkan Ayvacık'ta arazi fiyatları yükselirken, bölge 'ekoturizm' imarı nedeniyle talep görüyor. Ekoturizm imarı almaya uygun araziler alınarak, sonrasında imar izni alınarak 'Ekoturizm' imarına uygun projelendirmeler bölgede son trend. Ege Denizi'ne kıyısının olması sebebiyle merkez ilçesi çevresindeki tarla fiyatlarında yoğun artışlar gözlemleniyor. Talebin yüksekliği, doğa, turizm olarak cazip olması sebebiyle son bir yılda iki katı artan arazi fiyatlardaki artışın devam edeceği öngörülüyor. Edirne, İstanbul'a yakın konumu, ulaşımın kolaylığı, Enez çevresindeki yazlık bölgelerinin talep görmesi ve il merkezinde üniversite çevresinde, merkeze yakın konumlu arazilerin fiyatları artmış durumda. Önümüzdeki dönemde de talebin ve arazi fiyatlarında artışların devam edebileceği öngörülüyor. TARLA FİYATI 4 YILDA YÜZDE 875 ARTTI Büyük veri analizi ve yapay zeka yöntemlerini kullanarak değerleme yapan Endeksa'nın arsa ve arazi fiyatlarındaki değişime ilişkin çalışmasına göre, Türkiye genelinde arsa fiyatları son bir yılda yüzde 90,5 artarken dört yıllık değer artışı yüzde 530,9 oldu. Tarla fiyatları ise son bir yılda yüzde 124,2 artarken, son dört yılda yüzde 875,7 arttı. Türkiye genelinde ortalama arsa metrekare fiyatı 2 bin 814 TL, tarla, bağ ve bahçelerin ortalama metrekare fiyatı ise 361 TL oldu. Endeksa.com Kurucu Ortağı ve CEO'su Görkem Öğüt, vatandaşların gayrimenkulü güvenli bir liman olarak gördüğünü, yatırımlarını bu alanda daha erişilebilir buldukları arsa ve arazide değerlendirmek istediklerini vurguluyor. MasterTürk Grubu Başkanı Gökhan Taş, Türkiye'de ilk yedi ayda satılan toplam gayrimenkul sayısının 1,7 milyon adede yaklaştığını, bunun yaklaşık yüzde 59'unu ticari, arsa, tarla ve arazi gibi konut dışı satışların oluşturduğunu, tarihi rekor kırıldığını söylüyor. Bundan 3-4 yıl önce tam tersi bir tablo olduğunu hatırlatan Taş, konut fiyatlarındaki artış ve özellikle ikinci el konutta ulaşılabilirliğin azalması, kredi maliyetlerinin yüksekliği ile deprem ve pandemi sonrası arsa ve tarlaya ilginin devam etmesinin bu rekoru getirdiğini vurguluyor. Talebin özellikle büyükşehirlerde çeperlere doğru ve komşu kentlere doğru yoğunlaştığına dikkat çeken Taş, yatırımcıların konut dışında ortalama 1-2 milyon TL seviyesinde yatırım yaptıklarını belirtiyor. MERDİVENALTI SATICILARA DİKKAT Arsa ve arazi satın alma trendi giderek yaygınlaşırken, merdiven altı satıcılar da Türkiye genelinde kol geziyor. Kimileri geniş araziler satın alıp parsellere ayırıp satarken, ortak alanlarda sosyal imkanlar sunma vaadinde bulunuyorlar. Sektörün önde gelenleri ve hukukçular, "yatırım yapayım derken arazi simsarları tarafından kandırılmayın" uyarısında bulunuyorlar. HİSSELİ TAPU SORUNU Konuttaki artışlar ve faiz politikaları nedeniyle yatırımlar arsaya yöneldiği için İstanbul, Çanakkale, Ankara, Antalya ve Afyonkarahisar gibi illerde arsa projeleri geliştiriyor. İmarlı, tapulu ve altyapısı hazır parseller sunulan arsa projeleri mevcut. Ancak bu tür projelerden arsa alırken hisseli tapu nedeniyle ileride sorunlar yaşanabileceğine de dikkat çekiliyor. Arsa alırken tapu üzerinde haciz ve ipotek gibi herhangi bir şerh var mı kontrol edilmeli. Ayrıca arsanın tek kişiye ait mi yoksa hisseli mi olduğu tapudan araştırılmalı. Hisseli arsalarda arsa sahibi birden çok kişi olduğu için tapu için başvuru yapıldığında hissedarların hepsinin ortak kararı gerekir. Ortak kararın ardından arsanın tamamı satılabilir veya tek bir hissedar kendi payını satabilir. Hisseli arsa alırken şufa hakkının hiçbir zaman ortadan kalkmadığı bilinmeli. YERİNDE GÖRÜLMELİ Enflasyona karşı parasını korumak isteyen ve birikimiyle konut alamayanlar ile deprem ve pandemi nedeniyle İstanbul'dan hızlıca uzaklaşıp kalabilecek bir yer arayanların ilk tercihi Silivri ve Trakya olurken, yoğun talep bazı fırsatçıları da harekete geçirmiş durumda. Silivri Emlak Müşavirleri Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Altınkök, Silivri ve Trakya bölgesinde hisseli arsa ve hisseli tarla satışlarının yoğun olduğunu, hisseli tarla satışlarında, bölgenin kısa sürede imara açılacağı ve üzerinde konut geliştirilebileceği gibi asılsız vaatler verildiğini söylüyor. Altınkök, göstermelik maket projeler üretilip imar durumu olmayan yerlerde imar verilecek diye yapılan satışlarla yatırımcının mağdur edilebildiğini vurguluyor. Arsa veya tarla alacak yatırımcıları bölgedeki belediyelerden arazinin imar durumunu öğrenmeleri konusunda uyaran Altınkök, şöyle konuşuyor: "Her hisseli arsaya prefabrik veya bungalov koyamıyorsunuz. Bu konuda da iyi araştırma yapılmalı. Aksi takdirde mağdur olabilirsiniz. Yatırımcılar bölgeyi bilmeyen, süslü sunumlarla ve maketlerle müşterileri cezbet-mek isteyen satıcılara dikkat etmeli. Maketten arsa ve tarla almamalı. Bir arsa veya tarlayı alacak kişi mutlaka o bölgenin belediyesinde gerekli araştırmaları yapmalı." TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ MAKBULE YÖNEL MAYA “ARSA YENİ YATIRIM ARACI” “Arsa ve arazi alımlarındaki artışın temel nedenlerini 3 başlıkta toplayabiliriz. Birincisi, aşırı artan konut fiyatlarının konuta erişimi zayıflatması nedeniyle hacim olarak daha küçük bedellerle alım-satıma konu olabilecek gayrimenkul sınıfı olması. İkincisi, pandemi sonrası toprağa artan ilgi özelikle bağ- bahçe işleri için hobi bahçeleri, tiny house konseptine artan ilgi ve ekoturizm imarı ile geliştirme yapılabilecek potansiyel araziler. Üçüncüsü ise, özelikle arsa değerinin daha düşük olduğu kent merkezine yakın arsalar ve imar çıkma potansiyelinin yüksek olduğu bölgeler. Gayrimenkulün önemli bir yatırım aracı olarak görüldüğü ülkemizde son dönemde arazi ve arsalardaki trendin artışını bu üç madde ile özetlemek mümkün. Arsa ve arazi yatırımlarında da değerlerin son dönemde çok artmış olması bu piyasanın da biraz sakinleşmesini beraberinde getirse de yine de yeni yatırım aracı olarak en önde görünen gayrimenkul türleri olduğunu söyleyebiliriz.” ALTIN EMLAK GENEL MÜDÜRÜ MUSTAFA HAKAN ÖZELMACIKLI “EV ALAMAYAN ARSA ALIYOR” “Konut satışları ocak-ağustos döneminde 2022'nin aynı dönemine göre yüzde 15,5 azalışla 797 bin 418 oldu. Aynı dönemde ise tapudaki satış rakamı 1 milyon 910 bin oldu. Konut dışı işyeri ve arsa - arazi satışları 1 milyon 113 bin ile tarihi bir rakama ulaştı. Krediye erişim de oldukça zorlaşırken, toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı ise yüzde 13,4'e düştü. Bu nedenle de konut piyasasında bir daralma görüyoruz. Pandemi sonrasında özellikle depremin de etkisiyle arsa ve arazi yatırımlarına ilgili gün geçtikçe artıyor. Yeni ev alamayan vatandaş en azından bir arsa alıp, ilerde üzerine müstakil bir ev yapmayı hayal ediyor. Ya da imarsız bile olsa, yolu olan tarlasına bir tiny house koyuyor. Konuta erişim özellikle yeni yapılarda da o kadar erişilemez seviyelere çıktı ki vatandaşlar mevcut bütçeleri ile arsa ve arazi yatırım alternatiflerini değerlendiriyorlar.” ENDEKSA CEO'SU GÖRKEM ÖĞÜT “10 YILIN REKORU “Arsa ve tarlalara yönelik talep pandemide başlamıştı. Pandemi ile birlikte vatandaşlar şehirden uzak müstakil yaşama yöneldiler. Sonrasında konut fiyatlarındaki artış ve krediye ulaşımın zorlaşması ile arsa ve tarla, gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen kişilerin ilgi odağı oldu. Bugün Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 2 milyon 691 bin 780 TL. İstanbul'da bu rakam 3 milyon 831 bin 240 TL'yi bulurken, İstanbul'un bazı ilçelerinde ortalama konut fiyatının 10 milyon TL'yi geçtiğini görüyoruz. Tüm bu veriler değerlendirildiğinde arsa ve arazi satışlarının toplam satışlar içindeki payının son 10 yılın rekor seviyesinde olmasını anlamak mümkün. Günümüz ekonomik koşullarında vatandaşlarımız gayrimenkulü güvenli bir liman olarak görüyor ve yatırımlarını bu alanda, daha erişilebilir buldukları arsa ve arazide değerlendirmek istiyor.” UPARAZZI ARSA ARAZİ YATIRIM A.Ş. GENEL MÜDÜRÜ HAKAN ERİLKUN “YATIRIMCININ İLK TERCİHİ TOPRAK” “İnsanlar pandemi ile birlikte toprak yatırımın önemini çok iyi kavradı. Daha önceleri sadece ciddi sermaye gerektiren bir yatırım olarak görülen toprak yatırımının küçük bir birikimle bir servete dönüşeceğini öğrendi artık. İşte o yönelme sürecinde tüm yatırımcılar şunu fark etti: Bugün standart bir konutun ederi 3 milyon TL'nin altında değil. Böyle bir birikim maalesef gelir piramidinin A ve B grubunda çok sınırlı bir kesimde var. Onlar da nakit paranın öneminden ötürü yıllar içinde eskiyip yıpranacak bir yapılı gayrimenkule para bağlamak istemiyor haklı olarak. Bankaların kredi muslukları kapalı ancak açık olsa bile onu ödeyecek gelire sahip olamayan tüketicinin ev alma hayali de yok artık. Onun yerine kendi değerini her yıl en az yüzde 80 oranında katlayan, hiçbir riski olmayan toprağa yöneliyor. En temelinde ise imar sınırına yakın arazi nitelikli yerleri almak var. Çünkü bugün 100 bin TL'ye alacağı arazi nitelikli bir küçük toprak, ilk imar çalışması yapılıp arsa niteliği kazandığında zaten ona servet olarak geri döneceği için yatırımcıların ilk tercihi son 10 yıldır sadece toprak.” HİSSELİ TAPU ALIRKEN NE YAPMALI? Kakıcı Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, “Hisseli bir yeri satın alırken, diğer hissedarlardan ön alım haklarından feragat ettiklerine dair noter beyanlarını mutlaka alın. Aksi taktirde ön alım davası ve izaleyi şüyu davası (ortaklığın giderilmesi) ile karşı karşıya kalabilirsiniz” uyarısında bulunuyor. Arsa satın alırken emlakçıyı doğru seçmenin önemine dikkat çeken Şimşek, alım yaparken bölgede isim yapmış, bölgesine hâkim taşınmaz ticari yetki belgesine sahip bir danışmanla çalışılmasını öneriyor. Şimşek, şunları söylüyor: “Arsada kaçak yapı, gecekondu veya işgal olup olmadığını anlamak için arazi yerinde görülmeli. Kontrol etmeden alınan arsada bunun gibi engeller çıkarsa işgalcilerin tahliyesi ve kaçak yapıların yıkılması için yıllarca sürebilecek hukuki bir süreç gerekebilir. İmarlı arsalarda bölgenin ulaşım imkanlarına yakınlığı, gelişim potansiyeli, konumu, büyüklüğü, imar durumu, biçimi, boyutu ve zemin durumu öğrenilmeli.”

Çeşme'de konut fiyatları yüzde 77 arttı

Endeksa verilerine göre Çeşme’de evini satmak isteyenlerin oranı hızla artıyor. Gözde tatil ilçesinde satılık konut stokundaki artış bir önceki aya göre %37 oranında artış gösterirken, bir konutun ortalama geri dönüş süresi 24 yıl olarak ölçüldü. Popüler turizm merkezlerimizden biri olan Çeşme’de Ağustos 2023 itibarıyla satılık konut fiyatları ortalama 13 milyon 208 bin 312 TL değerine ulaştı. Geçen yılın aynı ayına göre Çeşme’de ortalama satılık konut fiyatlarında artış %77 oldu. Son iki yıl içerisindeki satılık konut fiyat artışı ise %322’ye ulaştı. Ancak Çeşme’deki, satılık konut fiyat artışı bir diğer gözde tatil merkezi olan Bodrum’un gerisinde kaldı. Bodrum’da son bir yıl içerisinde satılık konut değer artışı %91 seviyesinde gerçekleşti. Çeşme’deki konut fiyatlarında öne çıkan mahalle ise Alaçatı’ya komşu olan Celal Bayar Mahallesi. Bu mahallede satılık konut metrekare fiyatları Çeşme’deki diğer mahalleler arasında en yüksek değerlere ulaştı. Celal Bayar Mahallesi’nde ortalama satılık konut metrekare fiyatları 115 bin 767 TL, ortalama konut fiyatı 22 milyon 458 bin 798 TL oldu. Çeşme genelinde konutların ortalama metrekare satış fiyatı 74 bin 204 TL, ortalama fiyatı 13 milyon 208 bin 312 TL olurken, ortalama metrekare kira 195 TL, ortalama kira 27 bin 426 TL oldu.

Konut fiyatları yüzde 110, kiralar yüzde 138 arttı

Endeksa tarafından hazırlanan “2023 Yılı 2. Çeyrek Konut Sektör Analizi” Raporu’na göre 2. çeyrek sonu itibarıyla Türkiye genelinde konut satış fiyatlarında 1 yıllık değer artışı 0 seviyesinde gerçekleşti. Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 19 bin 536 TL, ortalama amortisman süresi 16 yıl, ortalama pazarlama süresi ise 89 gün oldu. Konut satış adedi geçen sene aynı döneme göre %30 azalarak 282 bin 564 adet gerçekleşti. İstanbul, Ankara ve Antalya'da konut artış oranları 45 bin 957 adet ile 2. çeyrekteki konut satışlarının ’sının gerçekleştiği İstanbul’da konut fiyatları 1 yılda %95 artarekn ortalama metrekare satış fiyatı 30 bin 750 TL oldu. Ankara’da 28 bin 521 adet ile 2. çeyrekteki konut satışlarının ’unu gerçekleştirdi ve konut fiyatları son 1 yılda 3 oranında yükseldi. Ortalama metrekare satış fiyatı 15 bin 505 TL oldu. Konut satışlarının %6’sının gerçekleştiği Antalya’da 15 bin 569 adet satış oldu ve konut fiyatları son 1 yılda 3 artış gösterdi, ortalama metrekare satış fiyatı 28 bin 521 TL oldu. Satılık konutta en fazla değer artışı Kırklareli, Edirne ve Zonguldak’ta Yıllık değer artışı en fazla olan illerin sırasıyla Kırklareli, Edirne ve Zonguldak’ta olduğu görülüyor. Kırklareli’nde konut fiyatları son bir yılda 9 artış gösterdi. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 16 bin 410 TL, ortalama konut satış fiyatı 1 milyon 969 bin 200 TL oldu. Edirne’de konut satış fiyatlarında değer artışı 2, ortalama konut metrekare satış fiyatı 19 bin 186 TL, ortalama konut fiyatı 2 milyon 206 bin 390 TL ve Zonguldak’ta konut satış fiyatlarında değer artışı 4, ortalama konut metrekare satış fiyatı 16 bin 794 TL, ortalama konut fiyatı 2 milyon 99 bin 250 TL oldu. En fazla konut satışı yapılan 30 il içerisinde en fazla stok adedinin 2.çeyrek sonu itibarıyla İstanbul’da olduğu görülüyor. Rapora göre 2. çeyrek sonu itibarıyla İstanbul’da 79 bin 165, Ankara’da 43 bin 651 adet, İzmir’de ise 22 bin 872 adet konut stoku bulunuyor. Kiralarındaki yıllık değer artışı 8 Rapora göre 2. çeyrek sonu itibarıyla Türkiye genelinde konut kira fiyatlarında 1 yıllık değer artışı 8 seviyesinde gerçekleşti. Türkiye genelinde ortalama konut metrekare kira fiyatı ise 114 TL oldu. Türkiye genelinde konut metrekare kira fiyatlarının en yüksek olduğu iller ise sırasıyla Muğla, İstanbul ve Antalya oldu. Muğla’da 2023 2. çeyrek sonu itibariyla ortalama metrekare konut kira fiyatları 211,89 TL, ortalama kira fiyatı 24 bin 367 TL, İstanbul’da ortalama metrekare konut kira fiyatları 156,03 TL, ortalama kira fiyatı 15 bin 603 TL, Antalya’da ise ortalama metrekare konut kira fiyatları 140,95 TL, ortalama kira fiyatı 15 bin 504 TL. Kiralık konutlarda stok adetlerine bakıldığında ise, en fazla stoğun yine İstanbul’da olduğu görülüyor. Kiralık konutlarda 2023 2.çeyrek sonu itibarıyla İstanbul’da 29 bin 946, İzmir’de 7 bin 858 bin 701, Ankara’da 7 bin 744, Antalya’da ise 7 bin 165 adet stok bulunuyor. İkinci el konut satışı toplam satışların %69’unu, kredili konut satışları ise %22’sini oluşturdu 2. çeyrekte 195 bin 313 adet ikinci el konut satışı gerçekleşti. Bu rakam ile ikinci el konut satışları bir önceki çeyreğe göre %2, geçen sene aynı döneme göre ise %33 azalış göstermiş oldu. İkinci el konut satışı toplam konut satışlarının %69’unu oluşturdu. 2. çeyrekte kredili konut satışları ise toplam konut satışlarının %22’sini oluşturarak 62 bin 708 adet olarak gerçekleşti. Kredili konut satışları bir önceki çeyreğe göre %7 artarken; geçen senenin aynı dönemine göre ise %39 azalış göstermiş oldu. CEO Görkem Öğüt ‘’Türkiye’deki kira ve konut fiyatlarının yükselmesinin temel sebebi üretim maliyetlerinin artması ile, alıcı tarafında yaşanan kredi kullanımı problemleri ve alım gücünün düşmesi olduğunu daha önce belirtmiştim. Alım gücünün güçlendirilmesi ve konut maliyetlerinin düşmesi kısa vadede pek mümkün görünmüyor. Ancak gayrimenkulün yatırım fırsatı araçları arasındaki cazibesini düşürmek kısa vadede mümkün. Kanada ve Hollanda’da görülen ek boş ev vergisi ve yaptırımlar ile boş konut stoku gözle görülür oranda eritildi. Aynı şekilde Türkiye’de bir çalışma olması gündemde. Boş duran evlere yönelik vergi uygulamaları hayata geçirilebilirse, artış hızı talep olmaması sebebi azalan ev fiyatları ve özelliklerle kira fiyatlarında seçenek çoğalacağı için fiyatların düşüş trendine geçeceğini öngörebiliriz. ‘’ dedi.

81 ilde konut fiyatları zirve yaptı

İstanbul başta olmak üzere Türkiye genelinde konut metrekare satış fiyatları ve kira bedelleri zirve yıllarım yaşıyor. Bunda artan inşaat maliyetleri, konut arzının azalması, Kahramanmaraş merkezli depremlerde yıkılan konutlar nedeniyle oluşan talep, artan deprem korkusu sonrası artan yeni konut talebi, kentsel dönüşüm çalışmaları nedeniyle yıkılan binalardan kiraya çıkanların oluşturduğu talep gibi pek çok faktör etkili oluyor. 11 - 24 Haziran 2023 tarihli sayıdan Endeksa.com'un Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı çalışmayla Türkiye'nin 81 ilindeki konut metrekare satış fiyatları ile kiralarının son üç yıllık değişimini mercek altına aldık. Ükemizde ve dünyada gayrimenkul piyasasında konut satış fiyatları ve kiralar zirve yıllarım yaşıyor. Pandemi döneminde başlayan konut arzının talebin gerisinde kalma eğilimi artan inşaat maliyetleri ve ekonomideki daralma nedeniyle günümüzde de devam ediyor. Üstüne 6 Şubat'ta yaşanan Kahramanmaraş merkezli deprem felaketlerinde 11 ilimizdeki konut stokunun yok olması ülkemizdeki yıllık 800 binlik standart konut talebi kadar yeni bir talep artışına neden oldu. Rusya-Ukrayna savaşı sonrası ülkemize yoğun talep gösteren Rus ve Ukraynalıların ve başka ülkelerden gelen mültecilerin talebi de eklenince gayrimenkul piyasasının dengeleri iyice bozuldu. Deprem korkusu nedeniyle insanların evlerinin kentsel dönüşüme girmesine yönelik girişimleri de yeni konut talebini artırıyor. Böyle bir dönemde konut satış fiyatlarında ve kira fiyatlarında kısa vadede bir düşüş beklenmiyor. Dijital değerleme platformu Endeksa.com'un Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı Türkiye'nin 81 İlinde Konut Satış Fiyatları ve Kiralar konulu araştırmasıyla, Türkiye genelinde konut metrekare satış fiyatları ile kiraların son üç yıllık değişimini mercek altına aldık. Yapay zekâ ve büyük veri analizi yöntemlerini kullanarak elde edilen Endeksa verilerine göre, Türkiye genelinde Nisan 2023 itibarıyla konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı yüzde 132 seviyesinde gerçekleşti. Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 18 bin 140 TL /m2, ortalama konut fiyatı 2 milyon 358 bin 200 TL oldu. Satın alınan bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi ise 16 yıl olarak ölçüldü. AKDENİZ BÖLGESİ ZİRVEDE Türkiye genelindeki satılık konut değer değişiminin son üç yıllık analizinde ise Akdeniz bölgesi zirveye oturdu. 2020-2023 döneminde en yüksek satılık konut değer artışı yüzde 859,3 ile Antalya'da görülüyor. Son bir yılda yüzde 140 oranında bir değer artışına sahip olan Antalya'da 2020'de konut satış fiyatı 2 bin 689 TL/ m2 olurken, bu rakam günümüzde 25 bin 796 TL/m2 seviyesine yükseldi. Aydın son üç yıl içerisinde yüzde 742'lik artışla ikinci sırayı alırken, güncel konut satış fiyatı 22 bin 927 TL/m2 oldu. Üçüncü sırayı alan Mersin'de satılık konut değer değişimi son üç yılda yüzde 713,2, son bir yıllık değişim 121,3 olurken güncel birim fiyatı 15 bin 213 TL/m2'ye ulaştı. Ancak Aydın'ın son bir yıldaki artış oranı Antalya ve Mersin'den daha düşük, yüzde 87,5 oranında seyrediyor. Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, Türkiye genelinde son üç yıllık dönem satılık konut fiyatları analiz edildiğinde sırasıyla Antalya, Aydın ve Mersin'de en yüksek değer artışlarının yaşandığını vurguluyor. Öğüt, geçtiğimiz yıl yaptığı değerlendirmelerde Akdeniz kıyı şeridinde 'nispeten ulaşılabilir' olarak ifade ettiği Mersin'i son dönemdeki artışlarla 'ulaşılması zor' hale geldiğini söylüyor. ÜÇ BÜYÜK İLDE SON DURUM Endeksa verilerine göre, Türkiye'nin üç büyük ili Ankara, İstanbul ve İzmir'deki konutların bir yıllık değer artışlarına baktığımızda, Ankara yüzde 138 artış ile birinci sırada yer alıyor. Ankara'da ortalama konut satış fiyatı 13 bin 622 TL/m2, ortalama konut fiyatı 1 milyon 770 bin 860 TL. İstanbul'da konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı yüzde 120, ortalama konut satış fiyatı 28 bin 57 TL/m2, ortalama konut fiyatı 3 milyon 252 bin 906 TL seviyesinde. Yıllık satılık değer artış oranında İstanbul'u geride bırakan İzmir'de ise yıllık değer artışı yüzde 127, ortalama konut satış fiyatı 23 bin 306 TL/m2, ortalama konut fiyatı 2 milyon 897 bin 750 TL oldu. Konut satışlarının önemli bölümünün yabancılara yapıldığı Antalya'da geçtiğimiz yıl da görülen yüksek ilgi bu yıl da artarak devam ediyor. Güncel verilere göre, Antalya yabancıya satışta bin 24 konut ile birinci sırada. Antalya'yı 792 konut satışı ile İstanbul, 186 konut satışı ile Mersin izliyor. Yabancıya satışların yanı sıra yaşanan deprem felaketi sonrası özellikle Mersin'e deprem bölgesinden yoğun bir akış oldu. Mersin'de yazlığı ya da ikinci evi olan vatandaşlar da bu dönemdeki ilgi sebebiyle konutlarını satma eğiliminde. KİRALAR ARTIYOR Öğüt, Türkiye genelindeki kiralık konut piyasasına bakıldığında ev sahiplerine kiracılarına yönelik getirilen yüzde 25'lik kira zammı üst sınırının gerçek piyasa değerlerine yansımadığına dikkat çekiyor. Öğüt, "Kira verilerini bölge bazlı incelemek daha sağlıklı olabilir. Bu noktada deprem bölgesi ve diğer büyük şehirler gibi bir ayrım ile yaklaşabiliriz. Deprem ve depremden etkilenen bölgelerde kiralık konut stok oranının da düşmesinin etkisiyle kira değerleri kendi normallerinden yüksek seviyelerde gözleniyor" diyor. Endeksa, değerleme yaparken geçmişteki emsalleri günümüze getirerek değerlemeye dahil ediyor, bölgedeki değer artışına göre eski emsaller günümüz fiyatlarına getirilerek değerleme yapılıyor. Trend gibi güncel verilerin kullanıldığı bölümlerde ise var olan emsallere göre daha az emsalle işlem yapılıyor, gerekli filtreler uygulanarak tutarsız veriler eleniyor, Endeksa sonuca güvenmediği takdirde trendi göstermiyor. Kahramanmaraş merkezli depremlerde 11 kentte bazı bölgelerde stoklar azaldığı için sonuç üretiminde zorlanılan yerler var. Endeksa deprem sonrası bu bölgeler için özel bir değerleme yaptı. Endeksa verilerine göre son bir yılda en çok kiralık değer artışı görülen ilk altı ilimiz sırası ile; yüzde 317 ile Malatya, yüzde 284 ile Hatay, yüzde 241 ile Adıyaman, yüzde 239 ile Erzincan, yüzde 236 ile Kırşehir ve son olarak yüzde 221 ile Kahramanmaraş oldu. Kiralık konut piyasasında beş büyük ilimizi incelendiğinde, başkent Ankara'da son bir yıldaki kira artış oranı yüzde 215, son üç yılda yüzde 641 olarak ölçüldü. Güncel kira birim değeri 88,33 TL/m2 olan Ankara'yı; Bursa yüzde 185, İzmir yüzde 128, İstanbul yüzde 124 ve Antalya yüzde 77 seviyelerindeki yıllık kira artış değeri ile takip etti. FİYAT ARTIŞLARI SÜRECEK Türkiye gayrimenkul piyasasında kiralık ve satılık konutlarda değer artışının devam ettiğine dikkat çeken Öğüt, "Burada yakın dönemdeki artışın da sebebi olan baş aktör; inşaat maliyetlerinin artmasıyla oluşan arz eksikliği, yani konut üretiminin yetersiz kalması. Ek olarak enflasyon sebepli alım gücü düşüşünün etkileri de belirgin olarak görülmeye devam ediyor" diyor. Öğüt'e göre, konut piyasasındaki arz talep dengesini sağlayabilmek ve fiyatların seyrinin normalde dönebilmesi için atılması gereken ek adımlar şöyle: "Düzenlemelerle gayrimenkul bir yatırım aracı olmaktan çıkarılmalı. Kredi sınırı ile ikinci, üçüncü, dördüncü konutta daha yüksek tapu vergileri gibi uygulamalar yapılabilir. Dünya'da da birçok örneğinin görüldüğü bu uygulama yatırımcıların farklı alanlara yönelmesini sağlayacaktır. Örneğin 2019 başından bugüne İstanbul'da gayrimenkul fiyatları yaklaşık yüzde 585'e yakın arttı. Ancak dövizde bu rakam yüzde 262. Yine İstanbul'da son bir yıldaki satılık konut değerlerindeki artış oranı yüzde 120. Rakamlar da artık insanların dövizden ziyade gayri-menkule yöneldiğini gösteriyor. Bu yatırım dalgası da gayrimenkul fiyatlarını artırıyor." DEPREM SATIŞLARI ETKİLEDİ Konut satışlarında bir durgunluk söz konusu. Satılıklara ulaşamayan vatandaşların kiralıklara yönelmesi bir etken. Bu da fiyatları yukarı doğru çeken parametrelerden biri. Bu durumu fırsatçılığa çeviren, faiz, enflasyon, döviz artış oranıyla kirayı aydan aya artıran ev sahipleri de burada etkin. Yüzde 25'lik artışı korumak isteyen kiracılar da evlerden çıkmak istemiyor, bundan dolayı da kiralık konut bulmak zorlaşıyor ve kira değerleri de yükseliyor. İlk konutun ardından alınacak diğer konutlar için kredi alımını zorlaştırılması öneriliyor. Kahramanmaraş merkezli yaşanan deprem felaketi 11 ilimizde yıkıma ve can kayıplarına neden olurken tüm Türkiye'yi yasa boğdu. Ülke çapında seferberlik ilan edildi, güneydoğudan kuzeye, batıya kadar ülkenin çeşitli kentlerine doğru göç yaşandı. Depremin ve sonrasında gerçekleşen göçün uzun dönemli etkileri yaşanarak öğrenileceğine dikkat çeken Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Türkiye genelinde deprem sonrasındaki bir ayda kiralık konut stokunun yüzde 30 eridiğini, bir ayda yaklaşık 30 bin konut kiralandığını söylüyor. Yazıcı, "Normalde kiralıkta kış dönemi konut stoku erimez az da olsa bir miktar artardı, ayrıca deprem öncesindeki altı ayda kiralama hızı fiyatlar nedeni ile durağanlaşmıştı. 6 Şubat'ta yaşadığımız felaketten sonra büyük göç dalgası bu konudaki dinamikleri değiştirdi. Göçün en fazla hareketlendirdiği iller ise; Ankara, Antalya, Mersin olurken, sonraki aşamada Elazığ, Kayseri ve Muğla oldu" diyor. GÜVENLİK ENDİŞESİ Deprem sonrası insanlar oturduğu binaların güvenliğinden ciddi şekilde endişe ediyor. Ancak yüksek kiralar nedeniyle eylemde bulunamayan yüzbinler var. Acilen önlemler alınması gerekli. Kira artışlarına sınırlama getirildi ancak uyan yok, taciz usulü artış kavgaları devam ediyor. Kiracılar bu sınırlamalara rağmen evlerinden çıkmaya mecbur bırakılırken, ev sahibi kiracı ilişkilerinde gerginlikler hatta ağır şiddete varan gelişmeler yaşanıyor. Sektör temsilcileri, artık bu sorunların hızla çözümlenmesi gerektiğini belirtirken, gayrimenkul ihtisas mahkemelerinin kurulması ve kira davalarının çözümleme sürelerinin acilen 2-3 aya çekilmesi gerektiğini vurguluyorlar. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2022'de yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 24 bin 953 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 21 bin 860 konut satışı ile Antalya, 4 bin 316 konut satışıyla Mersin izledi. En çok satış Rusya vatandaşlarına yapıldı. YABANCIYA SINIR Yabancıya konut satışının toplam satış içindeki payı 2018'de yüzde 2,88 iken günümüzde yüzde 5'e yaklaştı. Yılda 67 bin adet yabancı satışı var ve bu rakamın artış hızının artık azalması gerektiğine vurgu yapılıyor. Körfez bölgelerinden gelen aileler ortalama 5 kişiden oluşuyor. 400 bin dolara mülk alan 5 nüfuslu bir aileye kişi başı ortalama 80 bin dolara Türk vatandaşlığı verilebiliyor. Yabancı alımları piyasa fiyatlarını yükseltirken, piyasa fiyatına ilave edilen komisyon bedeli ile fiyatların daha da yukarı çekildiği ve bu rakamların çevre mülklere emsal olduğu ifade ediliyor. Yabancıya satışta tekrar 1 milyon dolar sınırının getirilmesi gerektiğini vurgulayan Cansel Turgut Yazıcı, "Gelmek isteyen ve parası olanlar gelir ve yine toplam rakama az kişi ile toplanır ama nüfus içindeki sayıları bu kadar artmaz. Yabancılara yapılan satışlar nedeniyle gayrimenkul ve kira fiyatlarının olması gerekenin üstünde ivmelendiğini görüyoruz, bu sonuç asla göz ardı edilmemeli" uyarısında bulunuyor. Öte yandan kentsel dönüşüm sürecinden bina yıkılmadan ruhsat prosedürü başlayamıyor ve bu da 8-9 ay sürüyor. Bu sürede ev sahipleri bina yıkılsın diye kiraya taşınmış oluyor. Prosedürler iyileştirilip bina yıkılır yıkılmaz inşaatın başlanmasını sağlayacak bir metot geliştirilmesi gerektiğini kaydeden Yazıcı, "Böylece kiralık ev ihtiyacında biraz rahatlık sağlanıp kira yardım desteği ve yükü azaltılabilir" diyor. EZBERLER BOZULDU Dünyadaki ve ülkemizdeki gelişmeler gayrimenkulde ezberleri bozdu. Önce Suriye'de daha sonra Ukrayna'da yaşanan savaş göç dalgasını başlattı, deprem felaketi ise ülke içinde ayrı bir göç hareketliliğine sebep oldu. Fiyatlar bazı bölgelerde astronomik derecede artarken bazılarında düşüşe geçti, kiracı ev sahibi anlaşmazlıkları zirve yaptı, arsalara yönelik talepler arttı, yatırım amaçlı gayrimenkul alımları farklı yatırım araçlarına yöneldi. Emart Gayrimenkul Kurucusu Arzu Turan, "Gay-rimenkulde özellikle deprem sonrası öyle hızlı bir değişim ve dönüşüm yaşıyoruz ki artık sektörün tek bir doğrusu yok" görüşünü dile getiriyor. Turan'a göre kiracılarla yaşanan problemler, bankaların faiz oranları, döviz kuru ve hatta aidatlardaki artışlar bile gayrimenkul sahiplerinin ve bu alandaki yatırımcıların alışkanlıklarını değiştirdi. Eskiden konut alıp kira geliri elde etmeyi düşünenlerin şimdilerde arsaya yöneldiğini ifade eden Turan, "Bazı bölgelerde yüksek katlı binalarda fiyatlar düşüyor, bazılarında artıyor. Boş evi olan kiraya vermezken, evini kiraya vermek isteyen kiracı bulamayabiliyor. Ev sahipleri kiracılardan, kiracılar ev sahiplerinden dert yanıyor" diye konuşuyor. TSKB GAYRİMENKUL DEGERLEME GM. MAKBULE YÖNEL MAYA “FİYAT ARTIŞ HIZI DÜŞECEK” “Önümüzdeki dönemde satis ve kira rakamlarinda artis hizinin düsmesini bekliyorum. Her ne kadar yeni konut üretiminde önemli miktarda azalma görsek de konut satis rakamlarinin geldigi seviye itibariyla ortalama hane halki gelirinin de artmadigi bir ortamda konuta erisilebilirlik zorlasacaktir. Kiralamada ise yüzde 25’lik kira sinirinin devam etmesi özelikle yatirim amaçli konut alimlarinda yavaslatici etki yapacaktir.” ANT YAPI YKB. MEHMET OKAY “KONUTA ULAŞIM KOLAYLAŞTIRILMALI” “Pandemide baslayan süreç ve sonrasindaki ekonomik gelismeler nedeniyle insanlarin tasarruflari azaldi ve satin alma güçleri zayifladi. Konut tarafinda da yükselen konut üretim maliyetleri, yüksek arsa fiyatlari gibi çesitli nedenlerle arzin azalmasiyla konut fiyatlari yükselise geçti. Piyasada arz-talep dengesi bozuldu. Insanlarin alim gücü azalmasi nedeniyle su anda lüks konutlar satiliyor. Devlet ve belediyelerin eli olmayinca, müteahhitlerin ürettigi konutlar ne yazik ki orta ve dar gelir grubuna ulasamiyor. Arsa sübvansesi, insaat maliyetlerinin enflasyonla düsürülmesi ve uzun vadeli düsük faizli kredi sunulmasi ve gelirinin artmasiyla konuta ulasim kolaylasacaktir. Kentsel dönüsüm konusunda devletin açikladigi yarisi bizden dönüsüm kampanyasi da önemli bir ihtiyaca yanit verecek bir uygulama olacak.” TAHİNCİOĞLU GAYRİMENKUL YKB. ÖZCAN TAHİNCİOĞLU “ARZ VE TALEP DENGELENMELİ” “Türkiye’de son yillarda konut fiyatlarinda hizli bir artis gözlemliyoruz. Türkiye genelinde konut piyasasinda önümüzdeki dönemde kiralik/satilik fiyatlarinda yükselisin sürmesi beklenebilir. Ancak talep ve kredi kullanim rahatliginin kaybedilmesi nedeniyle, konut fiyatlardaki artis hizi yavasladi. Burada alti çizilecek husus ise fiyatlarin düsmedigi, sadece artisin/büyümenin yavasladigidir. Gayrimenkul piyasasinin dengelenmesi için arz talep dengesinin yerine oturmasi ve ekonomik istikrarin saglanmasi gerekir. Gayrimenkul piyasasini etkileyen faktörlerin olumlu yönde gelismesini saglayacak regülasyonlar ve devletin açikladigi sosyal konut projeler, konut arzini artirarak konut piyasasina bir dengeleme süreci yasatabilir.” EVA GAYRİMENKUL DEGERLEME GM. CANSEL TURGUT YAZICI “HIZLI ÇÖZÜM BİLE YILLAR SÜRECEK” “Kira degerleri barinma sorunu büyüdükçe daha da artiyor. Barinma artarak devam eden bir sorun olurken, en hizli çözümlerin bile gerçeklestirilmesi 2-3 yil sürecek. Ev sahipleri de haksiz degil. Birçogu kira geliri ile geçiniyor, her iki taraf için de denge unsuru olusturulmali. Gayrimenkul Piyasalari Kurulu kurulmali, bu kurul tüm düzenlemeleri organize etmeli, yakin orta ve uzun vadeli sektörel planlamalar yaparak ilgili kurumlarla direkt koordinasyon saglamali. Örnegin; Adalet Bakanligi ile gayrimenkul davalarini çözerken, bankalarla kredilendirme sistemini, Maliye Bakanligi ile kira iratlarin alinacak vergilendirme sistemini gelistirmeli. Yabancilara satis ve kiralamada gelismeleri yöneterek, kiralanan her mülkün kime ne kadar süre ile kiralandigi kayit altinda olmali ve sebepsiz artislarin önüne geçilmeli.” PASİFİK GYO YKB. FATİH ERDOĞAN “BEKLEME DÖNEMI BİTTİ” “Piyasada denge bozuklugunun artik dengeye oturdugunu düsünüyorum. Satis tarafinda bekleme dönemi bitti. Piyasada önümüzdeki dönemde dalgalanmalar olsa da piyasa bu seviyelerde devam edecektir. Tüketici deprem felaketi sonrasinda zemini saglam bölgelerde güvenilir firmalarin yaptigi projelere yöneliyor. Etiler girisindeki Next Level Istanbul, Kemerburgaz bölgesindeki Next Level Kemer ve Next Level Country projelerimiz zemini saglam bölgelerde olmalari nedeniyle tercih ediliyor. Tüm projelerimizde beton kalitesine çok dikkat ediyoruz. Deprem sonrasi sektör tarafindan beton ve demir kalitesi daha yukarilara çekilmis durumda.” KENTSEL DÖNÜŞÜM UZMANI MİMAR DR. NİHAT SEN “GÜVEN ORTAMI OLUŞMALI” “Türkiye’de piyasa sartlarindan, insaat maliyetlerini yükselmesi ve arzin talebi karsilayamamasi nedeniyle konut fiyatlarinda sagliksiz bir ortam söz konusu. Konut fiyatlarinin yükselebilecegini düsünüyorum. Kiralik konutta da arz talebi karsilamiyor. Bu nedenle Türkiye’de özellikle gayrimenkul sektöründe yeni bir is anlayisinin ve modelinin hayata geçirilmesi lazim. Kira fiyatlarinin ve gayrimenkul fiyatlarinin düsmesi için gayrimenkul üretimi yapan firmalara tesvikler, muafiyetler getirilmeli. Uzun vadeli kiralama yapabilecek insaat modellerine yönelik tesvikler olabilir. Böylece bir süre sonra fiyatlar dengeye oturacaktir. Ama her seyden önce güven verici bir ortam olusmali.” AE MİMARLIK YKB. AHMET ERKURTOĞLU “KİRA BEDELLERİNDE DÜŞÜŞ BEKLEMEYİN” “Fahis bir sekilde artan konut kiralarinin en büyük nedenlerinden biri kentsel dönüsüme giren binalardaki mal sahiplerinin yeni binalara tasinmasi ve vatandaslik için ülkemizden konut satin alan yabancilarin konutlarini kiraya vermesi. Özellikle Istanbul’da kentsel dönüsüm devam ettigi sürece konutlarda kira bedelleri su anki noktadan geriye dönmeyecektir. Ekonomimiz düzelirse konut fiyatlari su anki konumunu korur ancak semtlere göre bir rayiç oturdugundan kira bedellerinin düsmesini beklemek bir hayal olur. Insaat maliyetleri genellikle dövize endeksli oldugundan dolayi ekonomimiz düzelir ve döviz sabit durursa konut fiyatlarinda yükselme olmayabilir ancak fiyat düsüsü beklenmemeli.” VESEN YKB. MUHİTTİN PALAZOĞLU “FİYATLAR YÜZDE 40 ARTACAK” “Yüksek faizler nedeniyle bir durgunluk olsa da artan kiralar ve düzenlenen kampanyalardan dolayi satislar artacaktir. Artan malzeme ve isçilik maliyetlerden dolayi fiyatlarda ortalama yüzde 40 seviyelerinde bir artis öngörüyoruz. Konut ihtiyacinin sürmesi sebebiyle seçimin ardindan bir ivmelenme yasanacaktir. Ertelenmis satin alma talepleri artacak. Yatirimlarini dolar ve altinda degerlendirenler gayrimenkul alacaktir. Seçim sonrasinda, okullarin kapanis dönemi, sezon olarak yaz dönemine giris olmasi nedeniyle, satis sezonu anlaminda ilk aylarda bu yükselisi hizli ivmeyle göstermeyecektir. Yilin devaminda olusturulacak banka seçenekleri, ödeme plani kampanyalari vs. bu süreci belirleyecektir.” PROJEKSPERT GAYRİMENKUL KURUCUSU EMEL AKBAŞ “EKSPERTİZ RAPORU ZORUNLU OLMALI” “Konut fiyatlarinin dengelenmesi için öncelikle arz talep dengesi yakalanmali. Arzdaki azalma nedeniyle mevcut gayrimenkullerin fiyatlari -her ne kadar son 3 ayda resesyon yasansa da- hizla artmaya devam ediyor. Fiyati dengelemek için arza hiz verip gayrimenkul ediniminde kredilendirmenin önü açilmali. Fiyatlari dengelemenin bir diger yolu denetim. Yabancilarda oldugu gibi Türk vatandaslarinin satislarinda da ekspertiz raporunun zorunlu tutulmasi ve satis fiyatlarinin eksperiz raporuna göre +- %20-25 bandina göre sinirlanmasi da fiyat balonunun önüne geçecektir. 2023’ün ikinci yarisinda fiyatlardaki artisin TL bazinda devam edecegini, döviz bazinda geri gelecegini düsünüyorum.” ENDEKSA CEO’SU GÖRKEM ÖGÜT YÜZDE 25 SARTI PİYASAYA YANSIMADI” “Türkiye genelindeki kiralik konut piyasasina genel bir bakis attigimizda, ev sahiplerine kiracilarina yönelik getirilen yüzde 25 oranindaki kira zammi üst sinirinin gerçek piyasa degerlerine yansimadigini görüyoruz. Deprem ve depremden etkilenen bölgelerde kiralik konut stok oraninin da düsmesinin etkisi ile kira degerleri kendi normallerinden yüksek seviyelerde gözleniyor. Endeksa verilerine göre, son bir yilda en çok kiralik deger artisi görülen ilk üç ilimiz sirasiyla Malatya yüzde 317 Hatay yüzde 284, Adiyaman yüzde 241 oldu. Kiralik konut piyasasinda Ankara hem bir yillik hem de üç yillik kiralik deger artis oranlarinda birinci olarak göze çarpiyor. Yakin dönemde Türkiye konut piyasasi için hazirladigimiz Endeksa Konut Satin Alinabilirlik Endeksi çalismamizi da sundugumuzda daha detayli olarak bu seviyelerdeki degisimi gözlemleyebilecegiz. Yine de bu etkenlerden bagimsiz olarak konut piyasasindaki arz talep dengesini saglayabilmek ve fiyatlarin seyrinin normale dönebilmesi için atilacak ek adimlarin oldugunu düsünüyorum.” Kaynak : Ekonomist

Sayfiyelere kaçış hızlandı: Son 3 yıldaki fiyat değişimleri

Kahramanmaraş depremleri sonrasında tetiklenen deprem korkusu sayfiyelere olan ilgiyi artırdı. Pandemiyle hayatımıza giren uzaktan çalışma modelinin devam etmesi, köprüler ve otoyollarla ulaşımın kolaylaşması sayfiyelere olan göçü hızlandırdı ve birçok insan sayfiyelerde yazlık kiralıyor ya da satın alıyor. Bu durum da sayfiyelerin altın çağını yaşamasına neden oluyor. Endeksa.com'un Ekonomist Dergisi'ne özel olarak yaptığı Yazlık Bölgeler Araştırması ile 2020-2023 döneminde sayfiyelerdeki kiralık ve satılık fiyatlarında yaşanan değişime mercek tuttuk. 14 - 27 Mayıs 2023 tarihli sayıdan Dünyamız ciddi bir değişim, dönüşüm sürecinde. Pandemideki kapanmalar ve sonrasında yaşanan deprem, sel gibi felaketler insanların hayatlarını sorgulamalarına neden oluyor. Özellikle İstanbul gibi deprem riski yüksek, konut stoku çürük olan büyük kentlerde yaşayanlar esnek çalışmanın sunduğu fırsattan yararlanıp sayfiyelere göç ediyorlar. Yaşanan yoğun göç nedeniyle sayfiyelerde gayrimenkul fiyatları ve kiraları hızla yükseliyor. Yaz mevsiminin yaklaştığı şu dönemde Ege ve Akdeniz kıyıları başta olmak üzere yazlık bölgelere olan talepte ciddi bir artış gözleniyor. Gelişmiş altyapıları, ulaşım olanakları, pandemide oluşan yoğun göçe karşı hızlı uyum sağlayabilme kapasiteleriyle öne çıkan Bodrum, Çeşme, Alanya ile Mersin, Balıkesir'de Edremit ve İstanbul'da Şile gibi sayfiyelere yönelik bir hareket söz konusu. Bu hareketlilikten yola çıkarak teknoloji odaklı değerleme platformu Endeksa. com'un Ekonomist Dergisi'ne özel olarak yaptığı Yazlık Bölgeler Araştırması ile sayfiye bölgelerinde 2020-2023 döneminde kiralık ve satılık fiyatlarında yaşanan değişime mercek tuttuk. ÜÇ YILLIK DEĞİŞİM Araştırmaya göre, Mart 2020 ile Mart 2023 döneminde satılık TL/m2 fiyatlarında en yüksek artış yüzde 851 ile Antalya merkezde gerçekleşti; 2020'de 2 bin 603 TL/m2 olan fiyat 2023'te 24 bin 768'e yükseldi. Antalya-Alanya yüzde 847'lik artışla ikinci sırayı alırken yüzde 813'lük artışla İstanbul Şile üçüncü sıraya yerleşti. Antalya-Alanya 2020'de 3 bin 497 TL/m2 olan fiyat 2023'te 33 bin 121'e yükselirken İstanbul Şile'de 2020'de 3 bin 845 TL/m2 olan fiyat 2023'te 35 bin 093'e yükseldi. Muğla-Bodrum Çarşı yüzde 731, Bodrum Gümüşlük yüzde 728'lik artış oranı ile dikkat çekiyor. Kiralıklarda TL/m2 fiyatlarındaki değişim incelendiğinde Mart 2020 ile Mart 2023 döneminde, yüzde 735'lik artışla Antalya-Alanya birinci sıraya yerleşirken 2020'de 17,11 TL/m2 olan kiralık fiyatları 2023'te 142,84 TL/m2'ye yükseldi. Alanya'yı yüzde 692'lik artışla Mersin, yüzde 654'lük kira artışı ile Muğla Fethiye izledi. Mersin'de 2020 yılında 9,25 TL/m2 olan kira fiyatları 2023'te 73, 22 TL/m2'ye yıkselirken Fethiye'de 2020'de 16,55 TL/ m2 olan kira fiyatları 2023'te 124,95 TL/m2'ye yükseldi. Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, pandemide başlayıp deprem felaketi sonrasında devam eden kıyı ve yazlık bölgelere olan yoğun göçün, gayrimenkul fiyatlarındaki artışın devam etmesindeki ana etmenlerden biri olduğunu söylüyor. Yazlık bölgelerdeki az katlı ya da müstakil evlere yönelik talep artışının fiyatları yukarı yönlü harekete ittiğine dikkat çeken Öğüt, uzaktan çalışmanın kalıcı hale gelmesinin özellikle beyaz yakalı çalışanların bu bölgeleri tercih etmesine sebep olduğunu da vurguluyor. FİYATLAR YÜKSELİYOR İstanbul için deprem beklentisi, pandemi ve sonrasında gelen uzaktan çalışmanın oluşturduğu fiyat artışına çarpan etkisi yarattı. İstanbul'dan tamamen ayrılamayan ancak merkezinde de yaşamayı tercih etmeyen büyük bir kesim, Silivri ve Şile gibi bölgelerdeki müstakil ya da az katlı konutlara yöneldi. Endeksa'nın yapay zekâ ve büyük veri analizi kullanarak yaptığı çalışmanın sonuçları, sayfiyelere olan talebin fiyatlarda artışa sebep olduğunu gösteriyor. Silivri'de 2020-2023 döneminde TL/m2 konut satış fiyatı değer artışı yüzde 608 seviyesini bulurken, bu rakam son bir yılda yüzde 142 oldu. Şile'de 2020-2023 döneminde TL/m2 konut satış fiyatı yüzde 813 ortarken, son bir yılda artış oranı yüzde 136. Satılık piyasasında güncel değerler Şile'de 35.093 TL/m2, Silivri'de ise 18.227 TL/m2. KİRA ARTIŞLARI Gündemden düşmeyen kira artışlarının etkisinin sayfiyelerde de belirgin olarak gözlemlendiğini belirten Öğüt, "Endeksa verilerine göre Silivri'de konut kiraları son bir yılda yüzde 121, son üç yılda yüzde 376 arttı. Şile'de ise bu rakamlar son bir yıl için yüzde 154, son üç yılda yüzde 564'lük bir artış gösterdi" diyor. Türkiye'nin en popüler sayfiyesi olan Bodrum, sosyal olanakları, geniş ve kaliteli hizmet sağlayabilen altyapıları ve ulaşım kolaylığı avantajlarıyla yazlık bölgeler içinde ilk tercih oluyor. Endeksa verilerine göre, Bodrum genelinde satılık konut fiyat artışı son bir yılda yüzde 98 olurken, satış fiyatı 56.101 TL/m2 seviyelerini buldu. Bodrum'u daha detaylı incelediğimizde, son bir yılda en yüksek satılık değer artışı yüzde 136 ile Gümbet'te görülürken, satış fiyatında 74.518 TL/m2 ile Yalıkavak bölgesi birinci sırada görülüyor. Bodrum genelinde son üç yılda satış fiyatlardaki değer artışı yüzde 665 ile ortalamanın oldukça üzerinde seyrediyor. DEPREM ETKİSİ Yazlık bölgelerdeki kiralık konut piyasasındaki artış satılık piyasasıyla benzer bir şekilde ilerliyor. Mersin, depremden etkilenen vatandaşların öncelikli tercih ettiği illerden biri olması ve yazlık bölge niteliğiyle Türkiye genelindeki kiralık konut piyasasındaki yükselişin oldukça üstünde yükseliş yaşadı. Mersin'de kiralık konut fiyatları son bir yılda yüzde 228 artarken, kiralık evlerin aylık fiyatı 73,22 TL/m2 oldu. Kıyı şeridi illeri arasında, son bir yıldaki en yüksek kira artışı oranıyla Mersin ilk sırayı alırken Kuşadası yüzde 166, Çanakkale yüzde 159, Fethiye yüzde 148'lik artışla takip eden iller oldu. Son üç yılda yüzde 735 kira artışı yaşayan Alanya'da son bir yılda kiralar yüzde 123 arttı. Satılık piyasasında ise Alanya'da son üç yıldaki artış yüzde 847 ile Türkiye'de ilk sırada yer alırken son bir yılda değer artışı yüzde 149 oldu. Alanya'da gerçekleşen bu artış yabancı nüfustaki artıştan kaynaklanıyor. Eva Gayrimenkul Değerleme Direktörü Filiz Akkaya; pandemi etkisi, değişen tatil anlayışı ve yaşanan büyük depremin insanların kendilerine özel, daha steril, doğayla bütünleşik tatil beldelerine yönlenmesine sebep olduğunu söylüyor. Suriye savaşının yarattığı Suriyeli göçmen krizi, Rusya-Ukrayna savaşı gibi nedenlerle son üç yıldır ülkemizin ciddi bir yabancı göç dalgasına maruz kaldığını belirten Akkaya, bu göç dalgasının 6 Şubat'ta yaşanan Kahramanmaraş depremi sonrasında vatandaşın iç göçü halini aldığını vurguluyor. Akkaya, villalarda günlük ya da haftalık kiralamalar, yazlık sitelerde sezonluk kiralamalardaki talep artışı ile yaz-kış ikamet amaçlı sayfiyelere göçle kira ve satılık fiyatlarında artış yaşandığını söylüyor. HANGİ BÖLGELER ÖNE ÇIKIYOR? Kuzey Ege'de Balıkesir Edremit Körfezi'nden başlayarak, İzmir, Aydın ve Muğla Fethiye bölgesine kadar uzanan sahil şeridindeki tatil beldelerinde doğa ile iç içe olma, sosyal olanaklara yakınlık gibi sebeplerden villa tipi konutlara, yazlıklara ve apartlara talep artışı var. Üst gelir grubu daha çok Muğla'da Bodrum, İzmir'de Çeşme Alaçatı ve Urla'yı tercih ediyor. Bu bölgelere erişemeyen kesim ise Muğla'da Fethiye, İzmir'de Seferihisar, Foça, Dikili-Çandarlı ilçeleri ile Aydın'da Kuşadası ve Didim'e, Kuzey Ege'de Edremit'e yöneliyor. Akdeniz sahil şeridinde, olağanüstü göç dalgası sebebiyle son bir yılda dengeler çok değişti. Başta Alanya olmak üzere, Kemer-Lara-Belek aksı yaz-kış tercih edilen bölgeler arasında öne çıkıyor. Side-Kaş-Demre bölgelerinde ise sezonluk kiralamalar revaçta. Bu bölgelere özellikle Rus ve Ukrayna vatandaşlarının talebi çok fazla olduğu için birçok sitede sadece yabancı uyruklu kişilere kiralama yapılıyor. Üst gelir grubunca tercih edilen, Bodrum, Çeşme ve Alaçatı'da lüks, sosyal donatılı sitelere ve müstakil villalara talep daha fazla. Uzmanlar kiralama yaparken mağdur olmamak için bazı konulara dikkat edilmesi konusunda uyarıyor. Kiralanacak evin konumu, tipi ve peyzaj özellikleri, denize mesafesi, merkeze, sosyal donatılara, alışveriş yerlerine ve ulaşım bağlantılarına yakınlığı iyi irdelenmeli. SÖZLEŞME YAPILMALI Deprem etkisiyle yazlık bölgelere talebin artarak devam ettiğini belirten Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, sahibinden ya da emlakçıdan sezonluk yazlık ev kiralarken mutlaka bir sözleşme yapılması gerektiğini vurguluyor. Şimşek, "Sezonluk ev kiralamak için yapılacak sözleşmede kira bedeli, kiranın hangi tarihte ne şekilde yatırılacağı, kiralamanın bitiş tarihi gibi bilgiler olmalı. Kiralanan evdeki demirbaşlar ve kiralamaya dair özel şartlar da sözleşmede yer almalı. Vergi ve temizlik parası gibi ekstra ücretleri konuşarak netleştirin" uyarısında bulunuyor. KİRALAMA YAPARKEN DİKKAT Kiralama planlanan bölgede piyasa araştırması yapılmalı. Kiralanacak villanın ya da yazlığın fiyatı diğerlerine oranla dikkat çekecek ölçüde azsa, bunun nedeni mutlaka sorgulanmalı. Siz yazlığı kiraladıktan sonra müsaitlik takvimi güncellenmiyorsa, büyük bir ihtimalle aynı tarihlerde defalarca kez farklı kişilere kiralanacaktır. O yüzden kiralama sonrası müsaitlik takvimini kontrol edin. Çoğu kiralık yazlık içinde sigara içmek yasaklanmıştır. Evcil hayvan getirmek de mülk sahibi tarafından yasaklanmış olabilir. Evcil hayvan sahipleri kiralayacakları evde bu konuya dair bir kısıtlama bulunup bulunmadığını öğrenmeli. Site içinde ya da bungalov gibi tabiat içerisinde yer alan bir ev kiralayacak çocuklu aileler de yaş kısıtlaması olup olmadığına dikkat etmeli. Müzik dinleme, misafir ağırlama gibi farklı konularla ilgili bir yasağın olup olmadığı da incelenmeli. Sözleşmelerde kiracının cayma hakkı genellikle bulunmadığından yazlık kiralarken giriş çıkış tarihlerinin çok iyi belirlemesi ve çok önemli bir neden olmadıkça rezervasyonun iptal edilmemesi öneriliyor. Aksi takdirde sadece kaporanın yanmasıyla sınırlı kalmayıp, belirlenen kiralama ücretinin tamamının ödenmesi gerekebilir. PANİKLE KAÇANLAR Son dönemde yaşanan deprem, sel gibi üst üste gerçekleşen afetler sebebiyle deprem bölgelerinden ve özellikle olası İstanbul depreminden daha az riskli bölgelere doğru ciddi bir nüfus hareketliliği yaşanıyor. Panikle kaçışın yanlış tercihe neden olabileceği konusunda uyarıda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Şule Alp, ani karar ve panikle göç eden vatandaşları göç ettikleri yerlerin güvenli ve konforlu olması, iş imkanı, eğitim gibi faktörleri de düşünmeleri konusunda uyarıyor. Alp, "Yetkili kurumların nüfus ve göç hareketliliği verilerini sıklıkla ve açık bir şekilde paylaşmaları, bu bölgelerde araştırmacıların daha derinlemesine araştırmalar yapmaları fiziki ve psiko-sosyal çalışmaların dışında ilerleyen süreçte ihtiyaç duyulan en önemli unsurlar olacak" diyor. Kaynak : Ekonomist

Türkiye’de konut fiyatları Mart’ta yıllık yüzde 132,8 arttı

Konut fiyat endeksi Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre 132,8 artış gösterdi. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), Mart ayı konut fiyat endeksi verisini paylaştı. Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE), 2023 yılı Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 5,4 oranında artarak 809,3 seviyesinde gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 132,8 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 55,4 oranında artış gösterdi. İstanbul, Ankara ve İzmir’in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2023 yılı Mart ayında bir önceki aya göre, sırasıyla 4,7, 6,5 ve 6,1 oranlarında artış gözlendi. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 127,3, 135,2 ve 133,4 oranlarında artış gösterdi.