#Tskb Gayrimenkul Değerleme Teminat Değerleme Departmanı Müdürü Gamze Ertaş Karcıoğlu

Çok talep gören 11 kentte fiyatlar nasıl değişti?

Konut fiyatları ülkemizde son yıllarda tarihi zirvesine ulaşmış durumda. Ekonomideki daralma nedeniyle yatırımcıların alım gücü giderek azalıyor. Kredi musluklarının kapanması, altın ve döviz gibi yatırım araçlarının enflasyonun altında getiri sağlamaları yatırımcılar için güvenli liman olarak görülen konut alımlarından alternatif gayrimenkul yatırımlarına yönlendiriyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı çalışma ile İstanbul'dan İzmir'e kadar çok talep gören 11 kentteki arsa ve arazi fiyatlarında son üç yıllık değişime mercek tuttu. Alternatif gayrimenkul yatırımlarında İstanbul, İzmir, Çanakkale, Tekirdağ, Bursa, Balıkesir, Kırklareli, Edirne, Kocaeli, Yalova, Bilecik'te il merkezlerine yakın konumdaki arsa ve araziler son üç yılda yatırımcıların yüzünü güldürdü. Türkiye genelinde ise son bir yılda tarla, bağ ve bahçe tipindeki arazi fiyatlarında, konut fiyat artışlarının da üzerinde ortalama yüzde 100-150 aralığında artış yaşandı. Araştırmaya göre, İzmir'de Urla, Çeşme, Dikili, Güzelbahçe, Foça, İstanbul'da Arnavutköy, Yalova'da Çınarcık, Kocaeli'nde Körfez bölgeleri tarla metrekare fiyatlarının en çok yükseldiği bölgeler oldu. Ekonomideki dalgalanmalar, TL'nin aşırı değer kaybetmesi, güvenli liman olarak görülen konut fiyatlarının yatırımcının alım gücünün üzerinde artması ve kredi musluklarının kapanması yatırımcıları arsa ve araziye yönlendirdi. Türkiye genelinde çoğunluğunu arsa ve tarlaların oluşturduğu konut dışı gayrimenkul satışları ocak-tem-muz döneminde 942 bin 485 adetle rekor kırdı. Ülke genelinde ocak-temmuz döneminde 1,6 milyon gayrimenkul el değiştirdi. Bu satışların 675 bin 327'si konut, 942 bin 485'i ise büyük çoğunluğunu arsa ve tarlaların oluşturduğu konut dışı gayrimenkullerde gerçekleşti. Konut dışı gayrimenkul satışları ocak-temmuz dönemleri baz alındığında 2022'de 912 bin 448, 2021'de 742 bin 583, 2020'de 608 bin 353, 2019'da ise 525 bin 740 adet olmuştu. Geçen yılın aynı dönemine göre toplam satışlarda yüzde 6,6 azalış, konutta yüzde 17,7 düşüş yaşanırken, konut dışı gayrimenkulde ise yüzde 3,3 artış gerçekleşti. Toplam satışlarda konut dışı gayrimenkulün payı son 10 yılda yüzde 44,07 ile yüzde 54,07 arasında değişirken, bu yıl ilk kez yüzde 58,3'e ulaştı. 11 KENTTE FİYAT DEĞİŞİMİ TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı çalışma ile arsa ve arazi yatırımlarında İstanbul, İzmir, Çanakkale, Tekirdağ, Bursa, Balıkesir, Kırklareli, Edirne, Kocaeli, Yalova ve Bilecik olmak üzere çok talep gören 11 kentte öne çıkan bölgelerde son üç yılda metrekare fiyatlarındaki değişime mercek tuttuk. METREKARE FİYATLARININ EN ÇOK ARTTIĞI BÖLGELER TSKB Gayrimenkul Değerleme Teminat Değerleme Departmanı Müdürü Gamze Ertaş Karcıoğlu'nun gerçekleştirdiği çalışmaya göre, İzmir'de Urla, Çeşme, Dikili, Güzelbahçe, Foça, İstanbul'da Arnavutköy, Yalova'da Çınarcık, Kocaeli'nde Körfez bölgeleri tarla metrekare fiyatlarının en çok yükseldiği bölgeler oldu. Gamze Ertaş Karcıoğlu, konut fiyatlarındaki hızlı artışın yeni konut alımlarını olumsuz etkilediğini ve yatırımcının alternatif gayrimenkul yatırımlarına yönelmesini sağladığını söylüyor. Türkiye'de son bir yılda tarla, bağ ve bahçe tipindeki arazi fiyatlarında, konut fiyat artışlarının da üzerinde ortalama yüzde 100-150 aralığında artış olduğunu belirten Karcıoğlu, artış oranlarının bölgelere göre farklılık göstermekle birlikte kıyı bölgeleri ve kent çeperleri ilk sıralarda yer aldığını vurguluyor. DEPREM ETKİSİ Arsa ve arazi yatırımlarına yönelimin bir diğer önemli nedeni ise yaşanan ve önümüzdeki dönemde beklenen deprem felaketleri oldu. Gamze Ertaş Karcıoğlu, "Şubat ayında yaşadığımız Kahramanmaraş merkezli deprem felaketleri ve olası İstanbul depreminin de etkisi ile tüketici taleplerinde değişiklik yaşandı, kentten kırsal bölgelere olan göç gözle görülür hale geldi" diyor. Konut imarlı arsa fiyatlarının da bu sürede oldukça yüksek bir oranda arttığına dikkat çeken Karcıoğlu, bu dönemde üzerinde tiny house ve prefabrik yapı gibi yapıların yer alabileceği arazi, bağ ve bahçe yatırımlarının ön plana çıktığına işaret ediyor. MASTER PLANLI SATIŞLAR Konut almak için yeterli birikimi olmayan yatırımcılar arsa ve tarlada daha çok prim beklentisi nedeniyle, birikimlerini bu alana kaydırmış durumda. Son yıllarda bu eğilimi gören Nef ve V Club gibi gayrimenkul şirketleri bu alandaki talebi görerek arsa satışı yapıyor. Özellikle master planı hazırlanmış, tüm resmi onayları alınmış arsa satışı da öne çıkıyor. Nef Arsa'nın başlattığı bu trend giderek yaygınlaşıyor. Türkiye'de değişen talebe ve alım gücünde yaşanan erozyona yönelik iki yıl önce Nef Arsa'yı geliştirdiklerini belirten Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, "İki yılda 3,5 milyon metrekare arsa sattık. Aslında insanların eve ulaşma sürecini kademelendirdik. Türkiye'de ortalama arsa fiyatları son iki yılda ikiye katlandı. Gayrimenkule yatırım yapmak isteyenlerin yüzde 92'si arsa almak, arsa almış yatırımcıların da yüzde 88'i tekrar arsa yatırımı yapmak istiyor" diyor. KUZEYE İLGİ ARTIYOR TSKB'nin araştırmasına göre, İstanbul Havalimanı, Kuzey Marmara Otoyolu ve Kanal İstanbul projelerinin gündeme gelmesiyle başlayan bölgedeki arazi fiyatlarındaki artış trendi, son dönem dinamikleriyle birlikte devam ediyor. İstanbul'un artan konut yoğunluğuna alternatif alan arayışı ve uzun vadede bölgede oluşacak gelişim süreci düşünüldüğünde özellikle kentin kuzey bölgelerinde talebin artış eğiliminde olması bekleniyor. Tayakadın, Yeniköy, Durusu, Karaburun, Uskumruköy, Boyalık, Terkos gibi bölgeler arazi satışlarından ilk olarak etkilenen ve daha da etkilenmesi beklenen bölgeler. Bu bölgelerdeki iki kat konut yapılaşmasına uygun arsa bedelleri ise ortalama 7.000-12.000 TL/m2 aralığında. Konut bölgelerindeki pozitif yönde etkilenme ise Arnavutköy, Sarıyer, Çatalca, Silivri, Tuzla ve Pendik'te görülürken, İstanbul Havalimanı ve Kuzey Marmara Otoyolu bölgeleri tercih ediliyor. İzmir, uluslararası ticari liman kenti olması, eşsiz güzellikteki koyları ve sayfiye özelliğiyle arazi yatırımlarında öne çıkıyor. Pandemi sürecinde göç alan İzmir'de son 2-3 yılda arazi satışları konut satışlarının önüne geçti. Özellikle Marmara Böl-gesi'nden Ege'ye göçlerde İzmir önemli stratejik bir nokta olurken önümüzdeki yıllarda da kentteki yükselişin devam etmesi bekleniyor. İzmir'in birinci derece deprem kuşağında yer alması, kentin merkez ilçelerindeki bina stokunun eskiliği, pande-mide başlayan müstakil yapılara artan taleple aynı oranda arsa talebini de artırdı. Kent merkezinde arsa arzının sınırlı olması yapılaşma yoğunluğunun daha az olduğu sayfiye olarak anılan ilçelere olan talebi yükseltti. İlçe merkezlerine yakın konumda kısmen düşük yoğunluklu (2-3 kat) konut imarlı arsa değerleri 60.000 TL/m2'ye kadar çıkıyor. İZMİR BÖLGESİ ÖNE ÇIKIYOR Yaz kış ikamet amaçlı kullanıma yönelik arazi satışlarında Urla, Çeşme, Karaburun ve Güzel-bahçe öne çıkarken Kuzey Ege Otoyolu ile ulaşımın kolaylaşması Foça, Dikili hattında satışları hareketlendirdi. Tarımsal kullanıma yönelik arazi satışlarında ise Kemalpaşa, Ödemiş, Torbalı ve Bayındır bölgesi tercih ediliyor. Ayrıca OSB yatırımları, petrol rafinerisinin varlığı ve ticaretin yoğun olduğu Aliağa ve Menemen hattında da özellikle yeni otoyol geçişlerinin avantajları arazi yatırımlarına yansıdı. Hız kesmeyen talep nedeniyle arazi fiyatlarında artış ivmesinin devam etmesi bekleniyor. Yıllık bazda artışlar İstanbul'a oranla İzmir'de daha yüksek olurken, İzmir'in bazı ilçelerinde artışlar yüzde 300'lere ulaştı. Pandemi öncesinde tarımsal arazi alım satımları İzmir'de daha ziyade tarımsal üretim yapanlarca tercih edilirken baz ücretler düşüktü. Pandemide yerli yatırımcıların kırsalda ikinci bir ev talebi müstakil yapılaşmaya elverişli kesimlerde fiyatlarda ciddi artışa sebep oldu. Dikili ve Foça'da yer alan arazilerin artışlarında Foça Marina'nın açılması, Çandarlı liman inşaatının hızlanması gibi unsurlarla, ulaşım ve ticari imkanların artması etkili oldu. ULAŞIM OLUMLU ETKİLİYOR Sanayi kenti Kocaeli de, İstanbul'a yakınlığı ve artan ulaşım alternatifleriyle birlikte gelişimini sürdüren bir bölge olarak öne çıkıyor. Gebze, İstanbul'un bitişiğinde ve İstanbul ile bütünleşik bir yapıda banliyö özelliğiyle, Dilovası, Gebze-İzmir Otoyolu güzergahında olan yerleşim bölgelerinden biri olması, Körfez bölgesi ise yine İstanbul'a yakınlığı ve ulaşım alternatifleriyle talep görüyor. Bu bölgelerde arazi değerlerinde son bir yılda yüzde 100 seviyesinde arttı. Bir diğer öne çıkan bölge olan Bursa, batıya doğru sürekli büyümesi, Karacabey'de yeni inşa edilen TEKNOSAB ile öne çıkarken, özellikle Nilüfer ve Karacabey'deki arazilere olan talep artıyor. Mudanya ise İstanbul'dan deniz yoluyla kolay ulaşımı, kıyıya yakınlığı, manzarası, zeytinlikleri ile çok tercih ediliyor. Son dönemde de hobi bahçeleri, tiny house projeleriyle de yerleşime yakın konumdaki tarım arazileri talep görürken son bir yıl içerisinde yüzde 100'lük fiyat artışı gerçekleşti. Yalova ise termal suları, doğası ve deniz kıyısında yer alması, İstanbul, Kocaeli ve Bursa'dan ulaşımın kolaylığıyla her geçen gün talebin daha da arttığı iller arasında yerini alıyor. Turistik tesislerin olduğu Termal ilçesi ve yazlık bölgesi Çınarcık merkeze yakınlığı, prefabrik evler, seralar ve bahçeciliğe ilgilinin artmasıyla arazi fiyatları son bir yılda fiyatını ikiye katlayan bölgeler. Talebin devam etmesi sebebiyle artışların süreceği öngörülüyor. Bilecik'te ise Bursa yolu üzerinde yer alan ve il merkezine yakın konumdaki tarlalar ile Osmaneli ilçesi ulaşımının kolaylığı ve imar beklentisiyle tarla fiyatlarında artış görülen yerler. Ancak yakınındaki illere göre talep daha kısıtlı olurken fiyat artışlarının daha yavaş olabileceği öngörülüyor. Balıkesir'in Ege Denizi kıyısında olan yazlık bölgeleri, Edremit'e yapılan havalimanı ve İstanbul-İzmir otobanı ile birlikte ulaşımın kolaylaşması bölgeye talebi artırıyor. Merkez ilçesi Altıeylül çevresinde yer alan tarlalarda imar beklentisi, verimli tarım alanları olması sebebiyle talebin yoğun olduğu ve arazi fiyatlarında artışların görüldüğü bölgelerden. YENİ GÖZDE TRAKYA İstanbul'dan ulaşımın kolay olması, hobi bahçesi, bağ-bahçe işlerine olan talebin son dönemde artması sebebiyle Kırklareli'nde Merkez ilçesi ve Lüleburgaz ilçelerinde yer alan tarım arazilerinde fiyatlarda artış trendi hakim. Bölgenin ayrıca deprem riskinin az olması nedeniyle de bu yıl yoğun talep gördü. Kuzey Marmara Otobanı ile İstanbul'dan ulaşımın kolay olması, 1915 Çanakkale Köprüsü ile güney Marmara ve Ege Bölgesinden de ulaşımın kolaylaşması ile Tekirdağ'daki tarlalara olan alım talebi artmış durumda. Şarköy ilçesinde yazlık bölgelerin olması, Çorlu, Ergene, Çerkezköy ilçelerinde OSB'lerin yer alması ve OSB genişleme beklentisi, merkez ilçesi Süleymanpaşa'da tarım arazilerinin verimli olması arazi fiyatlarını artıran faktörler olurken, arazi fiyatlarında artışın devam etmesi bekleniyor. Süleyman-paşa Atatürk Mahallesi'nde yeni inşa edilen Tekirdağ Büyükşehir Belediyesi civarında konut imarlı yerlerin açıldığı ve cazibe merkezi haline geldiği, bölgede 2 kat konut imarlı (KAKS: 0,15) arsalar ortalama 6.5008.000 TL/m2'den alıcı buluyor.  Süleymanpaşa'nın yazlık konut bölgesi olan Barbaros Mahallesi'nde iki kat, konut imarlı (KAKS:0,20) arsalar ortalama 3.500-5.000TL/ m2'den satılıyor. EKOTURİZM AVANTAJI 1915 Çanakkale Köprüsü'nün açılması ile birlikte köprü yakınında yer alan Lapseki ve Sütlüce bölgelerinde çok yüksek bedeller talep edildiği için satışların durağanlaştığı görülüyor. Doğal güzellikleri ile öne çıkan Ayvacık'ta arazi fiyatları yükselirken, bölge 'ekoturizm' imarı nedeniyle talep görüyor. Ekoturizm imarı almaya uygun araziler alınarak, sonrasında imar izni alınarak 'Ekoturizm' imarına uygun projelendirmeler bölgede son trend. Ege Denizi'ne kıyısının olması sebebiyle merkez ilçesi çevresindeki tarla fiyatlarında yoğun artışlar gözlemleniyor. Talebin yüksekliği, doğa, turizm olarak cazip olması sebebiyle son bir yılda iki katı artan arazi fiyatlardaki artışın devam edeceği öngörülüyor. Edirne, İstanbul'a yakın konumu, ulaşımın kolaylığı, Enez çevresindeki yazlık bölgelerinin talep görmesi ve il merkezinde üniversite çevresinde, merkeze yakın konumlu arazilerin fiyatları artmış durumda. Önümüzdeki dönemde de talebin ve arazi fiyatlarında artışların devam edebileceği öngörülüyor. TARLA FİYATI 4 YILDA YÜZDE 875 ARTTI Büyük veri analizi ve yapay zeka yöntemlerini kullanarak değerleme yapan Endeksa'nın arsa ve arazi fiyatlarındaki değişime ilişkin çalışmasına göre, Türkiye genelinde arsa fiyatları son bir yılda yüzde 90,5 artarken dört yıllık değer artışı yüzde 530,9 oldu. Tarla fiyatları ise son bir yılda yüzde 124,2 artarken, son dört yılda yüzde 875,7 arttı. Türkiye genelinde ortalama arsa metrekare fiyatı 2 bin 814 TL, tarla, bağ ve bahçelerin ortalama metrekare fiyatı ise 361 TL oldu. Endeksa.com Kurucu Ortağı ve CEO'su Görkem Öğüt, vatandaşların gayrimenkulü güvenli bir liman olarak gördüğünü, yatırımlarını bu alanda daha erişilebilir buldukları arsa ve arazide değerlendirmek istediklerini vurguluyor. MasterTürk Grubu Başkanı Gökhan Taş, Türkiye'de ilk yedi ayda satılan toplam gayrimenkul sayısının 1,7 milyon adede yaklaştığını, bunun yaklaşık yüzde 59'unu ticari, arsa, tarla ve arazi gibi konut dışı satışların oluşturduğunu, tarihi rekor kırıldığını söylüyor. Bundan 3-4 yıl önce tam tersi bir tablo olduğunu hatırlatan Taş, konut fiyatlarındaki artış ve özellikle ikinci el konutta ulaşılabilirliğin azalması, kredi maliyetlerinin yüksekliği ile deprem ve pandemi sonrası arsa ve tarlaya ilginin devam etmesinin bu rekoru getirdiğini vurguluyor. Talebin özellikle büyükşehirlerde çeperlere doğru ve komşu kentlere doğru yoğunlaştığına dikkat çeken Taş, yatırımcıların konut dışında ortalama 1-2 milyon TL seviyesinde yatırım yaptıklarını belirtiyor. MERDİVENALTI SATICILARA DİKKAT Arsa ve arazi satın alma trendi giderek yaygınlaşırken, merdiven altı satıcılar da Türkiye genelinde kol geziyor. Kimileri geniş araziler satın alıp parsellere ayırıp satarken, ortak alanlarda sosyal imkanlar sunma vaadinde bulunuyorlar. Sektörün önde gelenleri ve hukukçular, "yatırım yapayım derken arazi simsarları tarafından kandırılmayın" uyarısında bulunuyorlar. HİSSELİ TAPU SORUNU Konuttaki artışlar ve faiz politikaları nedeniyle yatırımlar arsaya yöneldiği için İstanbul, Çanakkale, Ankara, Antalya ve Afyonkarahisar gibi illerde arsa projeleri geliştiriyor. İmarlı, tapulu ve altyapısı hazır parseller sunulan arsa projeleri mevcut. Ancak bu tür projelerden arsa alırken hisseli tapu nedeniyle ileride sorunlar yaşanabileceğine de dikkat çekiliyor. Arsa alırken tapu üzerinde haciz ve ipotek gibi herhangi bir şerh var mı kontrol edilmeli. Ayrıca arsanın tek kişiye ait mi yoksa hisseli mi olduğu tapudan araştırılmalı. Hisseli arsalarda arsa sahibi birden çok kişi olduğu için tapu için başvuru yapıldığında hissedarların hepsinin ortak kararı gerekir. Ortak kararın ardından arsanın tamamı satılabilir veya tek bir hissedar kendi payını satabilir. Hisseli arsa alırken şufa hakkının hiçbir zaman ortadan kalkmadığı bilinmeli. YERİNDE GÖRÜLMELİ Enflasyona karşı parasını korumak isteyen ve birikimiyle konut alamayanlar ile deprem ve pandemi nedeniyle İstanbul'dan hızlıca uzaklaşıp kalabilecek bir yer arayanların ilk tercihi Silivri ve Trakya olurken, yoğun talep bazı fırsatçıları da harekete geçirmiş durumda. Silivri Emlak Müşavirleri Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Altınkök, Silivri ve Trakya bölgesinde hisseli arsa ve hisseli tarla satışlarının yoğun olduğunu, hisseli tarla satışlarında, bölgenin kısa sürede imara açılacağı ve üzerinde konut geliştirilebileceği gibi asılsız vaatler verildiğini söylüyor. Altınkök, göstermelik maket projeler üretilip imar durumu olmayan yerlerde imar verilecek diye yapılan satışlarla yatırımcının mağdur edilebildiğini vurguluyor. Arsa veya tarla alacak yatırımcıları bölgedeki belediyelerden arazinin imar durumunu öğrenmeleri konusunda uyaran Altınkök, şöyle konuşuyor: "Her hisseli arsaya prefabrik veya bungalov koyamıyorsunuz. Bu konuda da iyi araştırma yapılmalı. Aksi takdirde mağdur olabilirsiniz. Yatırımcılar bölgeyi bilmeyen, süslü sunumlarla ve maketlerle müşterileri cezbet-mek isteyen satıcılara dikkat etmeli. Maketten arsa ve tarla almamalı. Bir arsa veya tarlayı alacak kişi mutlaka o bölgenin belediyesinde gerekli araştırmaları yapmalı." TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ MAKBULE YÖNEL MAYA “ARSA YENİ YATIRIM ARACI” “Arsa ve arazi alımlarındaki artışın temel nedenlerini 3 başlıkta toplayabiliriz. Birincisi, aşırı artan konut fiyatlarının konuta erişimi zayıflatması nedeniyle hacim olarak daha küçük bedellerle alım-satıma konu olabilecek gayrimenkul sınıfı olması. İkincisi, pandemi sonrası toprağa artan ilgi özelikle bağ- bahçe işleri için hobi bahçeleri, tiny house konseptine artan ilgi ve ekoturizm imarı ile geliştirme yapılabilecek potansiyel araziler. Üçüncüsü ise, özelikle arsa değerinin daha düşük olduğu kent merkezine yakın arsalar ve imar çıkma potansiyelinin yüksek olduğu bölgeler. Gayrimenkulün önemli bir yatırım aracı olarak görüldüğü ülkemizde son dönemde arazi ve arsalardaki trendin artışını bu üç madde ile özetlemek mümkün. Arsa ve arazi yatırımlarında da değerlerin son dönemde çok artmış olması bu piyasanın da biraz sakinleşmesini beraberinde getirse de yine de yeni yatırım aracı olarak en önde görünen gayrimenkul türleri olduğunu söyleyebiliriz.” ALTIN EMLAK GENEL MÜDÜRÜ MUSTAFA HAKAN ÖZELMACIKLI “EV ALAMAYAN ARSA ALIYOR” “Konut satışları ocak-ağustos döneminde 2022'nin aynı dönemine göre yüzde 15,5 azalışla 797 bin 418 oldu. Aynı dönemde ise tapudaki satış rakamı 1 milyon 910 bin oldu. Konut dışı işyeri ve arsa - arazi satışları 1 milyon 113 bin ile tarihi bir rakama ulaştı. Krediye erişim de oldukça zorlaşırken, toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı ise yüzde 13,4'e düştü. Bu nedenle de konut piyasasında bir daralma görüyoruz. Pandemi sonrasında özellikle depremin de etkisiyle arsa ve arazi yatırımlarına ilgili gün geçtikçe artıyor. Yeni ev alamayan vatandaş en azından bir arsa alıp, ilerde üzerine müstakil bir ev yapmayı hayal ediyor. Ya da imarsız bile olsa, yolu olan tarlasına bir tiny house koyuyor. Konuta erişim özellikle yeni yapılarda da o kadar erişilemez seviyelere çıktı ki vatandaşlar mevcut bütçeleri ile arsa ve arazi yatırım alternatiflerini değerlendiriyorlar.” ENDEKSA CEO'SU GÖRKEM ÖĞÜT “10 YILIN REKORU “Arsa ve tarlalara yönelik talep pandemide başlamıştı. Pandemi ile birlikte vatandaşlar şehirden uzak müstakil yaşama yöneldiler. Sonrasında konut fiyatlarındaki artış ve krediye ulaşımın zorlaşması ile arsa ve tarla, gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen kişilerin ilgi odağı oldu. Bugün Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 2 milyon 691 bin 780 TL. İstanbul'da bu rakam 3 milyon 831 bin 240 TL'yi bulurken, İstanbul'un bazı ilçelerinde ortalama konut fiyatının 10 milyon TL'yi geçtiğini görüyoruz. Tüm bu veriler değerlendirildiğinde arsa ve arazi satışlarının toplam satışlar içindeki payının son 10 yılın rekor seviyesinde olmasını anlamak mümkün. Günümüz ekonomik koşullarında vatandaşlarımız gayrimenkulü güvenli bir liman olarak görüyor ve yatırımlarını bu alanda, daha erişilebilir buldukları arsa ve arazide değerlendirmek istiyor.” UPARAZZI ARSA ARAZİ YATIRIM A.Ş. GENEL MÜDÜRÜ HAKAN ERİLKUN “YATIRIMCININ İLK TERCİHİ TOPRAK” “İnsanlar pandemi ile birlikte toprak yatırımın önemini çok iyi kavradı. Daha önceleri sadece ciddi sermaye gerektiren bir yatırım olarak görülen toprak yatırımının küçük bir birikimle bir servete dönüşeceğini öğrendi artık. İşte o yönelme sürecinde tüm yatırımcılar şunu fark etti: Bugün standart bir konutun ederi 3 milyon TL'nin altında değil. Böyle bir birikim maalesef gelir piramidinin A ve B grubunda çok sınırlı bir kesimde var. Onlar da nakit paranın öneminden ötürü yıllar içinde eskiyip yıpranacak bir yapılı gayrimenkule para bağlamak istemiyor haklı olarak. Bankaların kredi muslukları kapalı ancak açık olsa bile onu ödeyecek gelire sahip olamayan tüketicinin ev alma hayali de yok artık. Onun yerine kendi değerini her yıl en az yüzde 80 oranında katlayan, hiçbir riski olmayan toprağa yöneliyor. En temelinde ise imar sınırına yakın arazi nitelikli yerleri almak var. Çünkü bugün 100 bin TL'ye alacağı arazi nitelikli bir küçük toprak, ilk imar çalışması yapılıp arsa niteliği kazandığında zaten ona servet olarak geri döneceği için yatırımcıların ilk tercihi son 10 yıldır sadece toprak.” HİSSELİ TAPU ALIRKEN NE YAPMALI? Kakıcı Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, “Hisseli bir yeri satın alırken, diğer hissedarlardan ön alım haklarından feragat ettiklerine dair noter beyanlarını mutlaka alın. Aksi taktirde ön alım davası ve izaleyi şüyu davası (ortaklığın giderilmesi) ile karşı karşıya kalabilirsiniz” uyarısında bulunuyor. Arsa satın alırken emlakçıyı doğru seçmenin önemine dikkat çeken Şimşek, alım yaparken bölgede isim yapmış, bölgesine hâkim taşınmaz ticari yetki belgesine sahip bir danışmanla çalışılmasını öneriyor. Şimşek, şunları söylüyor: “Arsada kaçak yapı, gecekondu veya işgal olup olmadığını anlamak için arazi yerinde görülmeli. Kontrol etmeden alınan arsada bunun gibi engeller çıkarsa işgalcilerin tahliyesi ve kaçak yapıların yıkılması için yıllarca sürebilecek hukuki bir süreç gerekebilir. İmarlı arsalarda bölgenin ulaşım imkanlarına yakınlığı, gelişim potansiyeli, konumu, büyüklüğü, imar durumu, biçimi, boyutu ve zemin durumu öğrenilmeli.”