Pahalılık ve kira derdi yönü yurtdışına çevirdi...

Gayrimenkul fiyatlarının tarihi zirvelerine ulaştığı ülkemizde alım gücünün azalmasıyla konut edinme oranları da giderek düşüyor. 2020'de düzenlenen konut kampanyası sonrasında fiyatların tetiklenmesi, bozulan arz-talep dengesi ve sayıları resmi verilere göre 5 milyona, gayri resmi verilere göre 10 milyona ulaşan mültecilerin yarattığı ek talep konut fiyatlarının ve kiraların zirve yapmasına neden oldu. 

Kiraların insanların alım gücünün üstünde artması üzerine yüzde 25'lik kira sınırlandırması uygulaması başlatıldı. Bu durum ev sahibi-kiracı davalarının artmasına neden olurken, konut yatırımcısını döviz ile kira geliri elde edebilecekleri ülkelere yönlendirdi. yönlendirdi. Değerli TL de bu yönelimi destekliyor. ABD, İngiltere, Almanya, Fransa ve İspanya en çok satış yapılan ülkeler oluyor.

YÜZDE 163,7 ARTTI

Türkiye'ye gayrimenkul odaklı yabancı döviz girişi 2023'te yüzde 45 azalışla 6,2 milyar dolardan 3,5 milyar dolara geriledi. Merkez Bankası verilerine göre, Türklerin yurt dışında yaptığı gayrimenkul yatırımları da aynı dönemde 163,7'lik artışla 2 milyar 86 milyon dolara yükseldi. Türklerin yurtdışında emlak almak için harcadığı tutar 10 yıl önce 130 milyon dolardı. 

Türkiye'deki gayrimenkul sektörünün yurtdışında öne çıkan ülkelerle kıyaslanmasını TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu'nun Ekonomist Dergisi'ne özel olarak hazırladığı "Ev sahipliği ve Kiracı Oranları ile Yurtdışında Kiracı Hakları" çalışması ile ele aldık.

Konut fiyatlarındaki ciddi artışlarla konuta erişilebilirlik zorlaşırken, kira fiyatlarında enflasyonun üzerinde artışlar yaşandığını hatırlatan Kolcuoğlu, "Mal sahibi/kiracı ilişkilerinde sorunlar nedeniyle davalar yoğunlaştı. Bu sebeple yurtdışı konut alımları son dönemde arttı. Dolar ve Euro bazlı geliri, belli fiyatların üzerindeki gayrimenkul alımlarında vatandaşlık veya vize olanakları yurtdışına olan talebi destekliyor" diyor. 

Kolcuoğlu, gayrimenkul alınan ülkedeki vergi rejimleri, mal sahibi hakları, kiracı hakları ve satın alım süreçlerinin iyi analiz edilmesi gerektiği konusunda uyarıda bulunuyor. 

Bazı ülkelerde vergi oranları daha fazla ama getiri garantisi daha çok olurken, bazılarında ise getiri garantisi daha riskli ama vergi kısmının az olabildiğine belirten Kolcuoğlu, "En çok satış yapılan ülkeler, ABD, İngiltere, Almanya, Fransa ve İspanya olarak sıralanabilir. Ekonomik koşulların daha stabil olması, getiri garantisinin daha risksiz olması ve gayrimenkul sektörünün daha derin, daha büyük olması kriterlerin başında geliyor" diyor.

KONUT SAHİPLİĞİ DÜŞÜK

Kolcuoğlu, Türkiye'nin Avrupa ülkeleri içinde konut sahipliği oranının en düşük olduğu dördüncü ülke olduğunu söylüyor. 2022 yılı verileri ile Avrupa Birliği'nde (AB) konut sahipliği oranı yaklaşık olarak yüzde 70 civarlarında seyrederken Türkiye'de 2023 itibarıyla bu oranın yaklaşık yüzde 56'ya gerilediğine dikkat çeken Kolcuoğlu, Avrupa İstatistik Ofisi (EUROSTAT) verilerine göre, ev sahipliği oranının Almanya'da yüzde 47, Avusturya'da yüzde 52, Danimarka'da ise yüzde 60'larda iken Hırvatistan'da yüzde 91, Macaristan'da yüzde 91, Romanya'da yüzde 95, Bulgaristan'da ise yüzde 85'lerde olduğunu belirtiyor.

ORTALAMA GELİR İLE KONUT ALMAK HAYAL

Avrupa'daki örneklerine bakacak olursak bazı ülkelerde belediyeler aracılığı ile sosyal konut üretimi artırılmaya çalışılırken bazı ülkelerde ise devlet yardımları ile ev sahipliği oranları artırılmaya çalışılıyor. Yurtdışı anketlerde kişi başı milli gelirle ülke genelindeki ortalama konut fiyatının karşılaştırması yapılıyor. 

Ülkemizde kişi başı milli gelire baktığımızda 2014'te ortalama 12 bin 178 dolar olan hane halkı yıllık geliri ile 120 m2 konut yaklaşık 7,4 yılda satın alınıyordu. Konut fiyat endeksinde (KFE) yaklaşık birim konut satış fiyatı 750 dolar/m2 olarak belirtilirken 120 m2'lik konut yaklaşık 90 bin dolardı. 2019'da 58 bin 800 dolarlık ortalama konut fiyatı ile 9 bin 213 dolar kişi başı milli gelir baz alındığında, konut sahibi olma süresi 6,4 yıldı. 

2023'te kişi başı milli gelir 13 bin 110 dolar olurken, KFE'den hesaplanan 120 m2 konut fiyatı yaklaşık 130 bin dolara, konut sahibi olabilme süresi ise 10 yıla yükseldi.

Konut fiyatlarındaki ciddi artışların aynı oranda olmasa da kira fiyatlarına yansıdığına dikkat çeken Kolcuoğlu, konut fiyatlarındaki artışın sadece Türkiye'de gerçekleşmediğini, tüm dünya da ciddi artışlar meydana geldiğini vurguluyor.

ABD'deki hane halkı geliri ve ortalama konut fiyatına baktığımızda 1945-1965 arasında doğan (Baby Boomer) kuşağı 1985'te yaklaşık 3,5 yıllık hane halkı geliri ile konut sahibi olabiliyorken 1980-2000 arasında doğan (Millennials-Y) kuşağı 2022'de yaklaşık 6,5 yıllık hane halkı geliri ile konut sahibi olabiliyor. Hane halkı gelirleri yaklaşık dört kat artarken konut fiyatlarındaki artış 6,5 kat olarak gerçekleşti. Bu sebeple konuta erişim zorlaştı ve kira fiyatlarında da artışlara sebep oldu.

KİRACI HAKLARI BİLİNMELİ

Avrupa ülkelerindeki barınma sorunu incelendiğinde, kent merkezinde kalan evlerin fiyatlarının çok yükseldiği ve halkın artan kiralar nedeniyle şehir çeperlerine taşındığı görülüyor. Kent merkezindeki dairelerin günlük/haftalık olarak turizm amaçlı kiralamalarının artması, bölgelerdeki kira fiyatlarını artırıyor. Bu sebeple Türkiye'de olduğu gibi Avrupa şehirlerinde de günlük/haftalık kiralamalara sınırların getirilmesi ve kayıt sistemine geçilmesi hedefleniyor.

Covid sonrası uzaktan çalışmanın artması birçok ülkede buna uyumlu vize türleri çıkarılıp, bölgenin/ülkenin kalkınmasına destek olunması amaçlandı. Kuzey ülkelerinde yaşayan ve çalışanların, Avrupa'nın güney ülkelerine taşınması (belli süre için) o bölgelerdeki konut sektöründe dalgalanmalara yol açtı.

Başka bir ülkeye yatırım yaparken o ülkenin kiracı haklarının bilinmesi yatırımcılar açısından büyük önem taşıyor. Bazı ülkelerde kira bedelinin ve kira artış oranlarının sınırlandırılması bulunurken bazı ülkelerde kiralanan taşınmazların tahliyesinin durdurulması gibi uygulamalar da var.

ÜLKELERE GÖRE KANUNLAR

Örneğin, Almanya'daki kanunlar genelde kiracıyı koruyor. Türkiye ile benzer kanunlara göre, kira bedelini emsal kiralara çekilmesi kiracıdan istenebilir ancak kiracının kabul etmemesi halinde mahkeme kararı gerekiyor. Sahip olduğunuz konutta oturmak için aile fertlerinden birine gerektiğinin kanıtlanması halinde kiracının tahliyesi mümkün.

Fransa'da kiracı itiraz etmediği sürece kira kontratını süresiz uzatma hakkına sahip ve kira artışları anlaşma sağlanamazsa mahkeme kararı ile oluyor.

Mal sahipleri, kiraladıkları mülklerin tamir ve tadilat masraflarını üstlenmek zorunda. Ayrıca kış aylarında 1 Kasım-31 Mart tarihleri arasında kiracı tahliye edilemiyor.

İspanya'da mal sahipleri kiracı tahliyesi için bir yıl önceden bildirim yapmakla yükümlü ve üç yılda bir kira güncelleme talebine bulunabiliyor. Hollanda'da kiracılar kira kontratlarını istedikleri süre boyunca uzatma haklarına sahipler. Mal sahipleri kiracı tahliyesi için üç ay öncesinden bildirim yapmakla yükümlü. Kira artış oranları yıllık ortalama enflasyon oranına göre sınırlı.

ABD'de kiracı dostu veya mal sahibi dostu olarak sınıflandırılmış eyaletler mevcut. Mal sahibi dostu eyaletlerde Colorado ve Florida başlarda geliyor. Colorado'da taliye için 72 saat öncesinden bildirim yapmak yeterli iken Florida'da kiracının kirayı üç gün geç ödemesi tahliye için sebep oluşturabiliyor.

İngiltere'de kira artışlarına ve kiracı tahliyelerine karşı koruyucu yasal düzenlemeler var. Belirli süreli bir kirada kira süresi sona erdiğinde, mahkeme kararı olmadıkça ya da kiracı kendi isteği ile taşınmazı bırakmadıkça kiracı mevcut kira şartları altında kira sözleşmesine devam edebiliyor. İngiltere'de 21 yıldan uzun süreli kiralamalarda kiracılara kiraya konu taşınmazı, piyasa değerinin altında bir bedelle elde etme hakkı tanınıyor.

YURTDIŞINA İLGİ 22 KAT ARTTI

Mars International CEO'su Hakan Bucak, ülkemizdeki konut politikasının yatırımcıyı yurtdışından alıma yönlendirdiğini ancak yurtdışında yatırım yaparken dikkatli olunması gerektiğini söylüyor.

2023'te yatırım ve ikamet amacıyla E2 vizesinden faydalanıp ABD'ye yerleşenlerde yüzde 115'lik artış olduğunu belirten Bucak, "Türklerin ülkesi dışında yaptığı emlak yatırımı son bir yılda yüzde 163, 10 yılda 22 kat arttı. Konut politikaları fiyatların düşeceği algısını devam ettirirken ve yüzde 25 kira artış tavan kuralı, beklenen enflasyon Türklerin konut yatırımlarını yurtdışına çekiyor. Miami, Dubai, Montenegro, Londra'da Türklerin gayrimenkul alımı yükseldi" diyor.

Vesta Global, yurt dışındaki iş birlikleri ve yerel temsilcileriyle, yatırımcılarına uygun gayrimenkul bulunmasından oturma izni süreçlerine kadar geniş bir danışmanlık hizmeti sunuyor. Arish Capital Partners ise, gayrimenkul yatırım ve geliştirme sektöründe faaliyet gösteriyor. Arish Capital Yatırım Partners CEO'su Rakesh Majithia ve Vesta Global Kurucu Ortağı Teuta Narazan geçtiğimiz aylarda Wonderwall projesini İstanbul'da tanıttı. 

56 adet bireysel stüdyo daireden oluşan Arish Wonderwall'un yatırımcılara sağlam getiriler sunan, büyümekte olan bir varlık sınıfında ticari bir yatırım olduğunu belirten Rakesh Majithia, "Amaca Yönelik Öğrenci Konaklama (PBSA), artık ABD, Birleşik Krallık ve Güney Avrupa'da gelişmiş bir yatırım alanı olarak kabul ediliyor" diyor.

NEDEN ALIYORLAR?

Teuta Narazan, yurtdışına yatırım yapan yatırımcı profilinin getiri sağlamak isteyen gayrimenkul yatırımcıları ile AB'den oturum izni almak amacıyla hareket eden yatırımcılar olmak üzere ikiye ayrıldığını söylüyor. Narazan, yatırımın değerinin korunması, gelir üretmesi ve uzun vadede değer kazanmasının tüm yatırımcılar için ortak amaç olduğunu vurguluyor.

Narazan, Yunanistan'ın 'Golden Visa' programının, belirli bir miktar gayrimenkul yatırımı yapan yatırımcılara AB ülkelerine ve Schengen Bölgesi'ne serbest dolaşım imkanı sunduğunu, Avrupa'da serbest dolaşım hakkına sahip olmak isteyen Türk yatırımcılar için çekici bir seçenek olduğunu söylüyor.

OZAN KOLCUOĞLU / TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GMY

“İyi analiz yapın”

"Yurtdışında konut yatırımının kişiye ve yatırım riskine bağlı bir konu. Sadece kira amorti süreleri üzerinden analiz yapıldığında gayrimenkulde yaşanan fiyat artışını sürecin dışında bırakmış oluruz. Amorti süreleri kadar bölgede veya ülkede gayrimenkul fiyat artışları alım motivasyonlarını etkiliyor. Satın aldığınız dönemdeki amorti süresi analizi yaparken, yıllara göre gayrimenkul fiyatının düşüş veya yükselme eğilimi araştırılmalı. Ayrıca kiralama modelleri de sorgulanmalı.”

“KKTC’ye küçük Dubai deniliyor”

"Türk yatırımcının ilgisi ile adada yatırımların değerlenme hızı artmış durumda. KKTC'ye İngiltere, Rusya, İsrail, İran, Türkiye başta olmak üzere 78 ülkeden yatırımcı geliyor. 330 gün güneş olduğu, havası ve yaşamın ucuz olması gibi sebeplerle tercih ediliyor. Şu anda KKTC'ye küçük Dubai deniliyor. Yaklaşık 70 bin paunda konut yatırımı yapmak mümkün. Yatırımların geri dönüşü 8-10 yıl arasında. KKTC'de para birimi paund ve kazançlar da paund üzerinden olduğu için getirisi yüksek oluyor. 

İskele ve Esentepe bölgesi en pahalı bölgeleri. Yatırım yapılması için cazip bölge Gaziveren bölgesi. Rusya buraya konsolosluk açacağını açıklayınca fiyatlar yükseliyor. Burası hala fiyat gelişme fırsatı sunuyor, beş yıl sonra daha yükselmiş piyasa görmek mümkün olacak. Avrupa'dan KKTC'ye yoğun ilgi var. Güney Kıbrıs'a uçakla gelip KKTC'ye geçiyor. 

Kuzey Avrupa ülkeleri kışın yaşamak için burayı tercih ediyor. KKTC'de sözleşmeler çok güçlü. Yatırımların tamamlanma süresi beş yıl. KKTC Türkiye'nin Akdeniz'deki gemisi, Avrupa'nın kaçış noktası durumunda. KKTC'nin en büyük inşaat firmaları İsrailli firmalar, Türk firmaları bunlarla rekabet ediyor.”