Sayfiyelere kaçış hızlandı: Son 3 yıldaki fiyat değişimleri

Kahramanmaraş depremleri sonrasında tetiklenen deprem korkusu sayfiyelere olan ilgiyi artırdı. Pandemiyle hayatımıza giren uzaktan çalışma modelinin devam etmesi, köprüler ve otoyollarla ulaşımın kolaylaşması sayfiyelere olan göçü hızlandırdı ve birçok insan sayfiyelerde yazlık kiralıyor ya da satın alıyor.

Bu durum da sayfiyelerin altın çağını yaşamasına neden oluyor. Endeksa.com'un Ekonomist Dergisi'ne özel olarak yaptığı Yazlık Bölgeler Araştırması ile 2020-2023 döneminde sayfiyelerdeki kiralık ve satılık fiyatlarında yaşanan değişime mercek tuttuk.

14 - 27 Mayıs 2023 tarihli sayıdan

Dünyamız ciddi bir değişim, dönüşüm sürecinde. Pandemideki kapanmalar ve sonrasında yaşanan deprem, sel gibi felaketler insanların hayatlarını sorgulamalarına neden oluyor. 

Özellikle İstanbul gibi deprem riski yüksek, konut stoku çürük olan büyük kentlerde yaşayanlar esnek çalışmanın sunduğu fırsattan yararlanıp sayfiyelere göç ediyorlar. Yaşanan yoğun göç nedeniyle sayfiyelerde gayrimenkul fiyatları ve kiraları hızla yükseliyor.

Yaz mevsiminin yaklaştığı şu dönemde Ege ve Akdeniz kıyıları başta olmak üzere yazlık bölgelere olan talepte ciddi bir artış gözleniyor. 

Gelişmiş altyapıları, ulaşım olanakları, pandemide oluşan yoğun göçe karşı hızlı uyum sağlayabilme kapasiteleriyle öne çıkan Bodrum, Çeşme, Alanya ile Mersin, Balıkesir'de Edremit ve İstanbul'da Şile gibi sayfiyelere yönelik bir hareket söz konusu. 

Bu hareketlilikten yola çıkarak teknoloji odaklı değerleme platformu Endeksa. com'un Ekonomist Dergisi'ne özel olarak yaptığı Yazlık Bölgeler Araştırması ile sayfiye bölgelerinde 2020-2023 döneminde kiralık ve satılık fiyatlarında yaşanan değişime mercek tuttuk.

ÜÇ YILLIK DEĞİŞİM

Araştırmaya göre, Mart 2020 ile Mart 2023 döneminde satılık TL/m2 fiyatlarında en yüksek artış yüzde 851 ile Antalya merkezde gerçekleşti; 2020'de 2 bin 603 TL/m2 olan fiyat 2023'te 24 bin 768'e yükseldi. 

Antalya-Alanya yüzde 847'lik artışla ikinci sırayı alırken yüzde 813'lük artışla İstanbul Şile üçüncü sıraya yerleşti. Antalya-Alanya 2020'de 3 bin 497 TL/m2 olan fiyat 2023'te 33 bin 121'e yükselirken İstanbul Şile'de 2020'de 3 bin 845 TL/m2 olan fiyat 2023'te 35 bin 093'e yükseldi. 

Muğla-Bodrum Çarşı yüzde 731, Bodrum Gümüşlük yüzde 728'lik artış oranı ile dikkat çekiyor. Kiralıklarda TL/m2 fiyatlarındaki değişim incelendiğinde Mart 2020 ile Mart 2023 döneminde, yüzde 735'lik artışla Antalya-Alanya birinci sıraya yerleşirken 2020'de 17,11 TL/m2 olan kiralık fiyatları 2023'te 142,84 TL/m2'ye yükseldi. 

Alanya'yı yüzde 692'lik artışla Mersin, yüzde 654'lük kira artışı ile Muğla Fethiye izledi. Mersin'de 2020 yılında 9,25 TL/m2 olan kira fiyatları 2023'te 73, 22 TL/m2'ye yıkselirken Fethiye'de 2020'de 16,55 TL/ m2 olan kira fiyatları 2023'te 124,95 TL/m2'ye yükseldi.

Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, pandemide başlayıp deprem felaketi sonrasında devam eden kıyı ve yazlık bölgelere olan yoğun göçün, gayrimenkul fiyatlarındaki artışın devam etmesindeki ana etmenlerden biri olduğunu söylüyor. 

Yazlık bölgelerdeki az katlı ya da müstakil evlere yönelik talep artışının fiyatları yukarı yönlü harekete ittiğine dikkat çeken Öğüt, uzaktan çalışmanın kalıcı hale gelmesinin özellikle beyaz yakalı çalışanların bu bölgeleri tercih etmesine sebep olduğunu da vurguluyor.

FİYATLAR YÜKSELİYOR

İstanbul için deprem beklentisi, pandemi ve sonrasında gelen uzaktan çalışmanın oluşturduğu fiyat artışına çarpan etkisi yarattı. 

İstanbul'dan tamamen ayrılamayan ancak merkezinde de yaşamayı tercih etmeyen büyük bir kesim, Silivri ve Şile gibi bölgelerdeki müstakil ya da az katlı konutlara yöneldi. Endeksa'nın yapay zekâ ve büyük veri analizi kullanarak yaptığı çalışmanın sonuçları, sayfiyelere olan talebin fiyatlarda artışa sebep olduğunu gösteriyor. 

Silivri'de 2020-2023 döneminde TL/m2 konut satış fiyatı değer artışı yüzde 608 seviyesini bulurken, bu rakam son bir yılda yüzde 142 oldu. 

Şile'de 2020-2023 döneminde TL/m2 konut satış fiyatı yüzde 813 ortarken, son bir yılda artış oranı yüzde 136. Satılık piyasasında güncel değerler Şile'de 35.093 TL/m2, Silivri'de ise 18.227 TL/m2.

KİRA ARTIŞLARI

Gündemden düşmeyen kira artışlarının etkisinin sayfiyelerde de belirgin olarak gözlemlendiğini belirten Öğüt, "Endeksa verilerine göre Silivri'de konut kiraları son bir yılda yüzde 121, son üç yılda yüzde 376 arttı. 

Şile'de ise bu rakamlar son bir yıl için yüzde 154, son üç yılda yüzde 564'lük bir artış gösterdi" diyor. Türkiye'nin en popüler sayfiyesi olan Bodrum, sosyal olanakları, geniş ve kaliteli hizmet sağlayabilen altyapıları ve ulaşım kolaylığı avantajlarıyla yazlık bölgeler içinde ilk tercih oluyor. 

Endeksa verilerine göre, Bodrum genelinde satılık konut fiyat artışı son bir yılda yüzde 98 olurken, satış fiyatı 56.101 TL/m2 seviyelerini buldu. 

Bodrum'u daha detaylı incelediğimizde, son bir yılda en yüksek satılık değer artışı yüzde 136 ile Gümbet'te görülürken, satış fiyatında 74.518 TL/m2 ile Yalıkavak bölgesi birinci sırada görülüyor. Bodrum genelinde son üç yılda satış fiyatlardaki değer artışı yüzde 665 ile ortalamanın oldukça üzerinde seyrediyor.

DEPREM ETKİSİ

Yazlık bölgelerdeki kiralık konut piyasasındaki artış satılık piyasasıyla benzer bir şekilde ilerliyor. Mersin, depremden etkilenen vatandaşların öncelikli tercih ettiği illerden biri olması ve yazlık bölge niteliğiyle Türkiye genelindeki kiralık konut piyasasındaki yükselişin oldukça üstünde yükseliş yaşadı. 

Mersin'de kiralık konut fiyatları son bir yılda yüzde 228 artarken, kiralık evlerin aylık fiyatı 73,22 TL/m2 oldu. Kıyı şeridi illeri arasında, son bir yıldaki en yüksek kira artışı oranıyla Mersin ilk sırayı alırken Kuşadası yüzde 166, Çanakkale yüzde 159, Fethiye yüzde 148'lik artışla takip eden iller oldu.

Son üç yılda yüzde 735 kira artışı yaşayan Alanya'da son bir yılda kiralar yüzde 123 arttı. Satılık piyasasında ise Alanya'da son üç yıldaki artış yüzde 847 ile Türkiye'de ilk sırada yer alırken son bir yılda değer artışı yüzde 149 oldu. Alanya'da gerçekleşen bu artış yabancı nüfustaki artıştan kaynaklanıyor.

Eva Gayrimenkul Değerleme Direktörü Filiz Akkaya; pandemi etkisi, değişen tatil anlayışı ve yaşanan büyük depremin insanların kendilerine özel, daha steril, doğayla bütünleşik tatil beldelerine yönlenmesine sebep olduğunu söylüyor.

Suriye savaşının yarattığı Suriyeli göçmen krizi, Rusya-Ukrayna savaşı gibi nedenlerle son üç yıldır ülkemizin ciddi bir yabancı göç dalgasına maruz kaldığını belirten Akkaya, bu göç dalgasının 6 Şubat'ta yaşanan Kahramanmaraş depremi sonrasında vatandaşın iç göçü halini aldığını vurguluyor.

Akkaya, villalarda günlük ya da haftalık kiralamalar, yazlık sitelerde sezonluk kiralamalardaki talep artışı ile yaz-kış ikamet amaçlı sayfiyelere göçle kira ve satılık fiyatlarında artış yaşandığını söylüyor.

HANGİ BÖLGELER ÖNE ÇIKIYOR?

Kuzey Ege'de Balıkesir Edremit Körfezi'nden başlayarak, İzmir, Aydın ve Muğla Fethiye bölgesine kadar uzanan
sahil şeridindeki tatil beldelerinde doğa ile iç içe olma, sosyal olanaklara yakınlık gibi sebeplerden villa tipi konutlara, yazlıklara ve apartlara talep artışı var. 

Üst gelir grubu daha çok Muğla'da Bodrum, İzmir'de Çeşme Alaçatı ve Urla'yı tercih ediyor. Bu bölgelere erişemeyen kesim ise Muğla'da Fethiye, İzmir'de Seferihisar, Foça, Dikili-Çandarlı ilçeleri ile Aydın'da Kuşadası ve Didim'e, Kuzey Ege'de Edremit'e yöneliyor.

Akdeniz sahil şeridinde, olağanüstü göç dalgası sebebiyle son bir yılda dengeler çok değişti. Başta Alanya olmak üzere, Kemer-Lara-Belek aksı yaz-kış tercih edilen bölgeler arasında öne çıkıyor. Side-Kaş-Demre bölgelerinde ise sezonluk kiralamalar revaçta. 

Bu bölgelere özellikle Rus ve Ukrayna vatandaşlarının talebi çok fazla olduğu için birçok sitede sadece yabancı uyruklu kişilere kiralama yapılıyor. Üst gelir grubunca tercih edilen, Bodrum, Çeşme ve Alaçatı'da lüks, sosyal donatılı sitelere ve müstakil villalara talep daha fazla.

Uzmanlar kiralama yaparken mağdur olmamak için bazı konulara dikkat edilmesi konusunda uyarıyor. Kiralanacak evin konumu, tipi ve peyzaj özellikleri, denize mesafesi, merkeze, sosyal donatılara, alışveriş yerlerine ve ulaşım bağlantılarına yakınlığı iyi irdelenmeli.

SÖZLEŞME YAPILMALI

Deprem etkisiyle yazlık bölgelere talebin artarak devam ettiğini belirten Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, sahibinden ya da emlakçıdan sezonluk yazlık ev kiralarken mutlaka bir sözleşme yapılması gerektiğini vurguluyor.

Şimşek, "Sezonluk ev kiralamak için yapılacak sözleşmede kira bedeli, kiranın hangi tarihte ne şekilde yatırılacağı, kiralamanın bitiş tarihi gibi bilgiler olmalı. Kiralanan evdeki demirbaşlar ve kiralamaya dair özel şartlar da sözleşmede yer almalı. Vergi ve temizlik parası gibi ekstra ücretleri konuşarak netleştirin" uyarısında bulunuyor.

KİRALAMA YAPARKEN DİKKAT

Kiralama planlanan bölgede piyasa araştırması yapılmalı. Kiralanacak villanın ya da yazlığın fiyatı diğerlerine oranla dikkat çekecek ölçüde azsa, bunun nedeni mutlaka sorgulanmalı. 

Siz yazlığı kiraladıktan sonra müsaitlik takvimi güncellenmiyorsa, büyük bir ihtimalle aynı tarihlerde defalarca kez farklı kişilere kiralanacaktır. O yüzden kiralama sonrası müsaitlik takvimini kontrol edin.

Çoğu kiralık yazlık içinde sigara içmek yasaklanmıştır. Evcil hayvan getirmek de mülk sahibi tarafından yasaklanmış olabilir. 

Evcil hayvan sahipleri kiralayacakları evde bu konuya dair bir kısıtlama bulunup bulunmadığını öğrenmeli. Site içinde ya da bungalov gibi tabiat içerisinde yer alan bir ev kiralayacak çocuklu aileler de yaş kısıtlaması olup olmadığına dikkat etmeli. 

Müzik dinleme, misafir ağırlama gibi farklı konularla ilgili bir yasağın olup olmadığı da incelenmeli. Sözleşmelerde kiracının cayma hakkı genellikle bulunmadığından yazlık kiralarken giriş çıkış tarihlerinin çok iyi belirlemesi ve çok önemli bir neden olmadıkça rezervasyonun iptal edilmemesi öneriliyor. 

Aksi takdirde sadece kaporanın yanmasıyla sınırlı kalmayıp, belirlenen kiralama ücretinin tamamının ödenmesi gerekebilir.

PANİKLE KAÇANLAR

Son dönemde yaşanan deprem, sel gibi üst üste gerçekleşen afetler sebebiyle deprem bölgelerinden ve özellikle olası İstanbul depreminden daha az riskli bölgelere doğru ciddi bir nüfus hareketliliği yaşanıyor.

Panikle kaçışın yanlış tercihe neden olabileceği konusunda uyarıda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Şule Alp, ani karar ve panikle göç eden vatandaşları göç ettikleri yerlerin güvenli ve konforlu olması, iş imkanı, eğitim gibi faktörleri de düşünmeleri konusunda uyarıyor. Alp, "Yetkili kurumların nüfus ve göç hareketliliği verilerini sıklıkla ve açık bir şekilde paylaşmaları, bu bölgelerde araştırmacıların daha derinlemesine araştırmalar yapmaları fiziki ve psiko-sosyal çalışmaların dışında ilerleyen süreçte ihtiyaç duyulan en önemli unsurlar olacak" diyor.

Kaynak : Ekonomist